营改增来了：买房子要赶在5月1日前过户吗？(2)

业内人士释疑

一线土地竞争加剧？市场因素更重要

在公布的营改增方案中，规定房地产项目扣除土地出让金后的余额为销售额。专家称，扣除土地出让金意味着房地产企业缴纳增值税的税基减少，因此房企需要缴纳的增值税销项税减少。也有分析认为，土地成本可以抵扣，会为布局一线城市等土地成本较高的企业带来更大机会，有可能持续引导开发商进一步加剧在一线城市土地市场的竞争。

对此，覃宇则表示：“市场可能比税的因素更为重要。”其表示，因为一线城市的地已经很有限且价格较高，据其接触的房地产客户测算，一线的城市的毛利率并不一定最高，二、三线的毛利率可能反而会更高一些。所以，此举并不一定会加剧开发商对一线城市土地市场的争夺，更多取决于开发商自身的商业方面的考虑。

刺激商业地产？税收仅是考虑一部分

继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。

分析称，此举会加大企业减负力度，促进扩大有效投资。如今年一季度广州一手写字楼的套均总价大约为500万元，假如企业5月1日后在广州购置500万元写字楼物业，按11%的增值税税率，其进项税总额=500/（1+11%）×11%=55万元，其中第一年可在销项税中抵扣60%即33万元，第二年可抵扣40%即22万元。从销售角度看，相当于5月1日后企业购买写字楼，国家给予了10%的价格优惠补贴。这在一定程度上为那些购买写字楼的企业省下不少费用。

分析认为，新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业投资、购入并持有商业地产。“表面上看会是这样。”覃宇表示，在实际的生活中，企业可能要考虑比较多的因素，如销项的多少、生产规模等。固定资产投资是一个比较大的支出，如果分开两年去抵扣，虽然资金在支出之后，在一定程度上不用交销项，但是企业的资金支出也有资金成本。那么企业资金的融资渠道、融资成本对销项的现金流的节省会有多少好处，都是值得企业各方面来考虑的。“如一家人寿保险公司，其营业额很大但销项比较少，在这种情况，如果要购买固定资产，则不会获得比较大的利益。”

营改增全面推开后 预计全年减税超5000亿

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今年5月1日起，在全国范围内推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

营改增后，建筑业和房地产业适用11%的增值税税率，金融业和生活服务业适用6%的增值税税率。据测算，四大行业涉及的纳税人总数近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍，年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。

据统计，截至2015年底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户，累计实现减税6412亿元，其中，试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。营改增全面推开后，预计全年减税将超过5000亿元。

国家税务总局相关负责人在评价前期营改增效果时表示，营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。从前期试点情况看，无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税，这充分证明营改增的制度框架体现了总体减税的要求。