房价为何飞涨如此迅速 你不知道的成因和推手

如果说2016年上半年中国经济的关注热点是人民币汇率，下半年无疑是房地产市场了。以7月新增人民币贷款几乎都来自房贷为标志，房地产的去库存似乎超出了预期，9月热点城市房产抢购更是达到近乎疯狂的程度，以至于长假七天已有20个城市出台了楼市调控的政策。

要想分析中国房地产的未来，最好先回顾历史。而经济活动的发展表现，总是取决于市场规律和政策制度两方面的因素。

即将进入的新常态阶段

人类历史上纷争的核心基本都是围绕着土地展开的，争夺地盘似乎一直是矛盾冲突的焦点，中华文明也一直把居住列为安居乐业之首，中国人对房子赋予了更加丰富的需求内涵。在计划经济时代，城镇居民的住房主要由所在单位分配，集体宿舍、几代同堂体现了住房的短缺，厕所浴室和孩子的独立房间几乎是想都不敢想的事。

改革开放以后，进行了计划经济到商品经济的市场化改革，中国的房地产市场随之经历了试点探索、商品化萌芽、全面市场化和土地财政四个阶段。

2002年7月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，中国房地产市场进入了土地财政阶段，房价开始和GDP一起飞奔。

随着城市化进程的推进，人口进一步老龄化，一方面一线城市人口接近饱和，土地开发完成使得二手房取代新房成为交易的主流，GDP进入中速增长阶段，将以房产税和遗产税的出台为标志，房地产市场将进入到新常态阶段。

现在，房价在不同城市已经发生了明显的分化，深圳、北京、上海、杭州、厦门处于一线，尤其是深圳的房价起伏最为剧烈；南京、广州、福州处于第二线；宁波、大连、天津处于第三区域；其他城市房价基本在10000元/平米以下。

我们认为，新常态的房地产市场将随着城镇化的深入而逐步减速。自2005年开始，房价和销售面积都进入快速增长阶段，2005-2015年，商品房销售总面积超过106亿平米。如果以每个三口之家拥有90平米房子计算，过去11年新增的住房已经可以为1.2亿户3.6亿人提供了新居，如果按照2015年销售速度，到2020年，所有城镇家庭几乎都已换成2005年以后建造的房子。显然这种建设速度难以持续，即使是高速提高的城镇化趋势也难以消化，这个预判实际已经在地方土地收入的变化中得到印证。

房地产的金融和行业风险

自1980年起，人们就开始谈论房价收入比的不合理，普通居民要多少年才能买得起一套房，可是直到36年后的今天，房价仍然在上涨，根据统计局最早从1987年开始记录的房价，到2012年已经上涨了14倍，平均年复合增长11%左右。因此可以看到，用当年的收入水平计算房价虽然觉得不可思议，但是由于中国的经济高速增长，人们的收入也快速增加，高涨的房价也获得了相应增加的购买力的支撑。

但究竟是什么让人们愿意倾其所有甚至透支未来来购买住房呢？这是因为住房同时具有居住和投资两方面的价值。由于住房的使用价值（居住价值）和投资价值同时具有长期性和准货币性，人们就会按照预期长期收入（而不是当期收入）来计算其购买力，按照住房未来的价格预期来估算其投资价值。中国长期高速的经济增长和个人从年轻到资深的职业成长，都会让居民高估和预支自身的购买力，中国家庭和长辈的储蓄也进一步推高了这一点；同时，中国人对自有住房的文化传统偏好，以及对未来房价的上涨预期，伴随快速的城镇化带来的需求增加，都成为推高房价的因素；另外，人们收入的差距大小，也决定了核心城市、核心城区的房价的差异。这些因素综合影响了商品房的供求情况，最终决定了房价及其变化情况。

但中国房地产也面临金融风险。从中国的贷款和储蓄数据来看，总储蓄明显超过总贷款，因此当前中国的房价虽然上涨过快，但总体上金融风险仍然可控。

进一步剖析居民、企业、政府和金融机构的情况，可以看出，居民和非金融企业是储蓄大户。而贷款主要来自非金融企业。而中国住户的储蓄明显超过贷款，这点与美国次贷危机时的情况完全不同，但增速过快需要关注。

中国的非金融企业贷款超过储蓄，而企业的债务不仅来自贷款，也包括债券、信托等许多融资方式，房地产企业的资产负债率比其他行业更高，这点需要特别关注。