楼市成交大幅下滑 四季度房产市场或再调整(2)

重手结构性调控政策持续发力

张大伟说，最近，从银监会到地方层面，都开始明显收紧房地产信贷政策。如果未来信贷全面收紧，房地产市场将告别价格快速上涨的时代。

事实上，本轮密集的调控政策不仅仅体现在限购、限贷等方面。各地还纷纷出台针对开发商和中介机构的整顿措施，旨在打击捂盘惜售、哄抬房价、恶意营销等违规行为。例如，北京集中开展了在售商品房项目和房地产中介机构执法检查工作，督促相关企业严格落实房地产调控政策要求，杜绝发生捂盘惜售、哄抬房价等多种扰乱房地产市场秩序的行为。

此外，上海在10月中旬要求严格执行限贷政策，强化首付来源审查，加强收入真实性审核；深圳对10个区/新区的20个在售楼盘进行突击检查；广州市住建委、国土规划委、发改委、工商局四部门联合发文，要求规范房地产开发企业，明确提出将对发布虚假房源、恶意炒作、捂盘惜售等9种不正当经营行为依法严惩。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，政策的执行力度正在一步步强化，因此，“四小龙”这些城市10月份商品住宅销售量的下滑完全在情理之中。

亚豪机构市场总监郭毅说，此轮调控是自2011年之后最严厉的、波及范围最广的一次房地产收紧调控。与2011年“一刀切”式的模式不同，此轮调控更着重于分城施策。

郭毅表示，当前全国不同城市当中楼市表现仍分化较大，一二线城市出现过热现象，而部分三四线城市仍然面临较大的去库存压力，其中过热城市当中“热度”也不尽相同，因此此轮房地产集中调控也可称为结构性调控。

走向预计四季度进一步回调

针对四季度的房地产市场形势，张大伟告诉《经济参考报》记者，以北京市场为例，网签数据预计到11月才能全面反映出政策结果。“预计北京房价将快速降温，四季度涨幅将明显放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格可能出现调整”。

他进一步解释，北京调控政策主要针对中高端市场，并采取了力度较大的约束政策，这将导致很多豪宅项目的入市难度进一步增加。特别是一些高价地项目，未来取得预售证的难度将大幅上涨，最终有可能促使市场进入降温期。

“需求的分化使得新政后成交量迅速下滑，而后期预计抱以观望心态的购房者还将持续增加，春节前后北京新房市场的购买意向也将降至阶段性冰点。”任启鑫说，四季度的元旦和春节长假期间，也是传统上的销售淡季，大量项目将封盘过冬。在此期间，供应量的不足也将使得成交价格继续企稳。预计这轮供应端的盘整局面将维持到明年4月前后，届时随着新一批自住房等政策房产品的入市，以及后续限定房价的项目陆续供应，预计住宅的市场供应将会逐步复苏。与此同时，楼市的产品形态、价格体系也将发生新的变化。

就全国范围的市场来说，郭毅认为，此轮收紧调控的主要目的是“去投资化”，因此各个城市根据自身的实际情况，分别出台了程度不同的限购政策。严格的限购政策，有利于抑制房地产投机行为，为部分城市当中的楼市过热现象降温，使得房地产市场回归理性。

“另外，此轮房价的快速上涨很大程度上属于‘货币现象’，而首付比例的提高则着眼于‘去杠杆化’。”郭毅指出，从市场表现来看，首付比重的普遍大幅提升使得大量原计划购房群体出现资金短缺现象，因此购房计划不得不延后甚至搁置，需求的大范围受限也是造成10月成交量普遍下滑的重要原因。

“临近年底，各商业银行普遍面临信贷额度不足现象，放贷周期增长，因此到年底之前大部分城市商品住宅成交量将进入低迷周期。”郭毅认为，受成交量影响，成交价格快速上涨的趋势在年底之前也将被终结。不过长期来看，成交量价的走势很大程度上仍然受到货币政策的影响，信贷总量是否纳入管控范围将为未来楼市的走向提供风向标。