中介揭二手房交易内幕：低效竞争背后是规则缺失(3)

国外独家单边代理效率高的原因在于经纪服务当事人的权利义务关系确定且明确，加上MLS房源共享及完善分佣规则，保证单边代理出售的房子，无论谁通过谁成交，卖方代理人都可以获得佣金分成。

独家单边代理的关键在于签订服务合同，有了确定的权利义务的关系，后面都可以确定，也避免一个房源发出去业主受到不断的骚扰；通过约定强制共享房源信息的时间，通过佣金监管和分佣约定，再进一步的推进打破公司之间的合作壁垒。

“独家单边代理”应该是经纪行业的发展方向，行业治理不能从一个极端到另外一个极端，不允许消费者独家委托一家经纪公司，对于老百姓（行情42.47+2.66%，买入）来说也是权利的剥夺。

胡景晖（我爱我家副总裁）：美国的模式跟我们差异很大，美国还有很多州，美国房屋经纪人获取房源，也不同于中国通过开设门店，他们往往生活在社区里，积极参与社区活动，是“社区好人”，能够便利地获取房源，较为资深。还有大量的兼职经纪人如警察等，会通过他的族群关系、宗教信仰等寻找客源。

慢慢“获客”和“获房”分离，这一过程中形成单边代理和独家代理。同时，行业协会也有强大的组织和协调能力，比如协调佣金的分成问题等等。通过逐步建立起行业规则，敦促大家共同遵守。

一开始的代理制，买卖双方开始分开，偏向于独家代理，这也是一个历史的演进过程。独家代理能够充分保证经纪人的权益。但为什么美国的独家代理不会造成囤积房源或者推高房价呢？第一是市场比较均衡，第二是有大量的对手盘可以供买方经纪人代表买方去砍价。

美国的房产交易效率和信息披露是充分的。

美国的MLS（MUltipleListingService，即“多重上市服务”，20世纪30年代诞生于美国的一种房地产营销方式，广泛使用于房地产开发销售以及中介代理中）并不是一个技术问题，而是一个规则问题。先有合理的游戏规则，再由MLS平台去共享房源信息。

MLS只是有了互联网之后线上化而已，有行业协会找一个技术公司，帮助MLS搬到线上进行日常的运营和维护，相当于行业协会的一个技术外包，大家都要交一定的会员费才能登录这个MLS，去看到房源和发布房源。

像北京这么大的城市，如果对位到美国不一定是一个MLS可以解决的。

现在有一些城市，例如温州，已经开始由一些大的经纪公司和当地的行业组织开始孵化类似的连卖制度，这种模式经过一段时间的磨合也开始运转得不错，因此中国并非不能做成这种模式。

行业现在最关键的是如何建立游戏规则，怎么按照这个游戏规则去重建一个行业的生态。这么重要的不动产交易，它的经纪人不可能没有行业准入和牌照制度，但由于之前的上位法不支持，所以就变成可以没牌照就干的事，从这点上来讲，从立法到行业准入，到牌照制度，到经纪人的动态监管，到协会发挥相应的管理都有待重建。

这个巨变需要行业内抱有情怀的有识之士，另外有时候可能牺牲一些短期利益，共建一个大家共同好的规则。美国经验可以借鉴，但是照搬也很难，我觉得我们也要有一定的耐心。

李杰（麦田房产副总经理）：美国经验需要从两个层面去看。

第一、美国的立法制度和中国有非常大的差异，这不是一个照搬模式的问题，而是一个方法策略的问题。行业更关注的是中介能否在未来的发展路径上，多做一些尝试。

第二、我国的商业环境跟美国也有非常大的差异。就目前我国的环境来讲，不足以用非常模块化的方式完全打散，自发性的成长是有难度的。