楼市调控效果次第呈现:长三角周边二三线城市冷热不一

实际上，自去年10月份核心一、二线城市楼市限购限贷以来，核心城市的需求开始外溢到周边的三、四线城市，导致周边楼市销售火热。

5月3日，常熟市一幅土地网拍，由于单轮加价高达百亿，导致地块中止出让。

挂牌宅地面积5万平方米，起拍价8.13亿元。竞买记录显示，上午10时许，该宗土地报价，直接从上一轮的8.29亿元，涨至108.28亿元，单轮加价高达100亿元。后续报价继续在百亿基础上加价。截至发稿，该宗土地拍买已中止，当前价停留在108.43亿元。

实际上，常熟市这幅地块报名房企超过20家。据常熟房天下数据显示，4月常熟楼市除存量房住宅略有下降外，新建住宅、新建商业、存量房商业均有上升，成交总量也有上升。而在杭州，4月份成交量相比3月份，已出现明显下跌。

同策咨询监测的15个二线城市中有5个城市成交量出现环比下滑，这5个城市分别是成都、大连、厦门、青岛、福州。从同比情况看，监测的所有城市都出现了不同程度的价格上扬，其中宁波3月均价创下新高，达17759元/平方米，同比增幅达到37%。

一名房企人士指出，当下市场冷热不均，北京、上海甚至已经出现一、二手房倒挂的现象。房企对手上一些高毛利的项目，如果资金充裕的话，则采取慢慢卖的策略，基本不降价。但这名人士也强调，“在房地产行业，能够活下去是最重要的”。

随着调控深入，效果渐次出现，长三角各地市场也呈现冷热不均。同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，从网签量来看，大部分核心二线城市和一部分三线城市都在降低。成交量下降的原因，一方面是调控政策自身的引导作用，另一方面，上海、苏州、南京、杭州等城市由于预售许可证和网签审批更趋严格，需求量没办法正常释放。因此，不排除有隐藏的交易需求存在。核心的一线二线城市表面上成交数据下降，但潜在需求仍在。

冷热不均的市场

同策咨询研究报告显示，上一轮政策调控过后到现在（2016年10月-2017年4月）的市场成交量价与去年同期（2015年10月-2016月3月）以及政策调控之前（2016年4月-2016年9月）相比较，发现一线以及强二线城市大部分成交量低迷，但是价格上扬仍然明显；监测的16个三、四线城市成交整体出现回暖，仅有一半城市成交量下滑，其中湛江、芜湖、惠州下滑幅度较大，分别为61%、36%、31%。三、四线城市（比如环南京、环合肥都市圈的三、四城市）已经出现过“火”的状况，为此，我们看到环北京、环上海周边的三四线城市甚至县级市也开始出台措施调控楼市。

从成交量来看，市场的确冷热不均。来自上海中原地产数据显示，近期热点城市如徐州3月成交101万平方米，4月成交136万平方米；常州3月成交36万平方米，4月成交40万平方米；温州3月成交45万平方米，4月份成交60万平方米。而杭州确属于“冷”得明显的城市，3月成交130万平方米，4月成交81万平方米。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，这些核心城市由于受到高价地因素影响，楼板价推高，房价受到结构性因素影响，均价很难下调，甚至出现了上涨，但有个案价格由于预售许可证的影响，录得10%甚至更多的下跌。

实际上，自去年10月份核心一、二线城市楼市限购限贷以来，核心城市的需求开始外溢到周边的三、四线城市，导致核心城市周边出现火热状况。导致多个三、四线城市甚至县级市也开始出台措施调控楼市，市场冷热不均次第呈现。

主要二线城市一季度成交同样缩量明显，受到去化量缩减影响，存销比普遍出现抬升，到2017年3月末平均存销比为23个月，厦门29个月，福州17个月，其他城市仍保持在15个月以内。

政策调控叠加供应收缩，2017年一季度，南京市商品住宅销售面积总计为127.2万平米，同比大幅下滑33%；2017年3月南京市商品住宅销售价格为27013元/平米，环比略微下滑2%；南京商品住宅销售价格在经历2016年10月调控后大幅下滑但之后又出现反弹，成为南京市政府2017年3月出台政策的导火索，截止到 2017年3月，南京市商品住宅3个月移动存销比为5.45个月，仍低于合理区间范围；2017年一季度，苏州市商品住宅销售面积总计为86.22万平米，同比大幅下滑73%；2017年3月苏州市商品住宅销售价格为20468元/平米，环比下降3%；苏州商品住宅销售价格在经历2016年10月调控后下滑但之后又出现反弹；截止到2017年3月，苏州市商品住宅3个月移动存销比为14.8个月，处于合理区间范围，有突破15个月上限的可能。

与此同时，受到核心城市热度外溢影响，环北京、环上海区域三四线城市的市场热度提升明显。上海周边的太仓、昆山、嘉兴等地上海客户占比相当大，上海人口已逐渐向这几个三四线城市疏导。比如，2016年舟山商品住宅销售面积达到140.47万平方米，同比增长46%；2017年1-3月，舟山市商品住宅销售面积与去年同期相比上扬20%，受上海外溢效应明显；截止到2017年3月，舟山市商品住宅3个月移动存销比为10.5个月，已处于合理区间范围。

隐藏的需求？

值得一提的是，南通、盐城、镇江的市场成交量和价格呈现上扬。张宏伟指出，一方面由于政策面还没实质性延伸；另一方面经过过去的去库存，现阶段进入一个上升期，受到核心城市收紧的影响，也随之出现了轮动影响的市场界面。

上述房企人士指出，核心城市外延到二三线城市，表明二三线城市还是有机会的。而对于近期一些成交上涨的城市，同策咨询研究部分析，由于出台调控的多个城市存销比降至新低，存量紧张，除北京外存销比有的在8个月以下。根据同策咨询研究部的研究，当存销比小于8个月时，房价存在上涨压力。

刚需市场的需求非常明显。以上海万科海上传奇为例，万科海上传奇预售均价为最高报价73931元/平方米，最低报价65521元/平方米，允许浮动5%，实际成交价67430元/平方米，由于低于周边市场项目均价，销售坚挺；杭州新城香悦半岛，项目均价16500元/平方米，主力户型为88平方米小三房户型。该项目在今年2、3 月两个月内累计销售就达到346套。

张宏伟分析指出，尽管一些城市一季度市场数据表现差，但从各地高端项目蓄客以及刚需项目成交来看，市场需求仍在。