2018年调控或将深入 房企如何"穿越"周期(2)

定律已打破需合理高周转

值得一提的是，这些穿越周期的企业，也多是敢于顺势打破诸多既有定律的企业。

业内人士直言，固守一二线城市、放弃规模增长、舍弃高周转、不敢加杠杆，这样的房企其实是误判形势，会明显落后于大市。相反，踩准城市布局节点、追求高周转率而非高利润率、善用杠杆，使这类房企获得了更快更好的发展。

对此也有业内人士表示认同，其指出，部分香港房企在上一轮周期中获取了高利润的发展，但这一轮周期中，秉持缓慢开发的固有节奏，策略较为保守，结果是每年在内地市场推出的楼盘销售数量极为有限，甚至不断售卖本身持有写字楼来回笼现金流。企业很难继续做大做强，不适应周期带来的影响显而易见。

以长实集团为例，其2017年中期业绩报告显示，内地可开发土地储备仅余1.14亿平方英尺（约合1060万平方米）。其市盈率、市净率、负债率、净资产收益率等主要财务指标，明显低于在港上市内房股。例如2017年长实集团净资产收益率（ROE）仅5.28%，远低于在港上市的恒大（25.92%）、碧桂园（10.1%）和中海（9.3%）。

数据也显示，长实集团地产板块2017年期流量销售额仅149.1亿元，位列106位，销售面积80.6万平方米，位居126位。与内地房企高杠杆、“快拿地+快开放+快回笼”模式下形成的发展场景有显著差异。

不过业内人士也提醒，在长期执行严格调控措施的一二线城市，客户不断萎缩，高周转模式或难以发挥作用。比如上海、南京有很多限制政策，如要求楼盘封顶、限价出售，这使房子必须现房销售，或者即便预售了房子，现金也无法回笼，这类城市就无法实现高周转。

“做精品项目，并不是舍去高周转、不善用杠杆的理由，此节奏可能拖累整家企业。但房地产企业尤其是中小房企，受短期政策调控影响极大，其除了关注存货周转率，不妨更多关注细分产品市场，例如绿色科技住宅、健康养老产业、长租公寓等都是值得精耕细作的。”张波表示。

规模足够大脚步才够稳

在2016年以来不断严厉的调控政策下，楼市已明显降温，银行信贷也逐步收紧，但评估一家房企未来好坏的重要指标，依然是销售额、土地储备和现金储备。

多数房企大力推行“高周转”模式的目标其实是“高规模”。尤其是在穿越周期时，规模是一个极为重要的武器。

“规模已经成为众多房企追求的目标，因为有规模就有更大的聚集资源能力，现在包括客户资源、金融资源、供应商资源、人才资源、政府支持等都是向规模房企倾斜的。”分析师表示。

当规模足够大，利润才能做到更大。业内人士告诉记者，同样是10%的行业平均利润率，100亿元规模的企业与1000亿元规模的企业，利润绝对值相差很多。

而且这类企业在资本市场上也更能获得支持，2017年股价快速上升，他们的策略和能力得到了充分认可。

“虽然不排除一些企业，例如区域性国资委下属企业，它们规模虽然中等，但资金成本足够低，也可以穿越周期。”资深地产人薛建雄认为，但普遍而言，通过全国化布局做大规模，是最受认同的房企抵御局部市场波动的方法。