地产风险加速暴露 银行能承受房价降20%-30%(2)

看点三：受访者依旧认为真实不良率被普遍低估，但情况有所好转

尽管目前监管部门公布的银行业不良贷款率只有1.74%，但外界普遍认为，真实的不良状况被低估，甚至是银行从业者也如此认为。《报告》结果也显示，55%的银行受访者认为2018年商业银行账面不良贷款率与其实际信贷风险相比被小幅低估，17.5%的受访者认为被大幅低估，两者合计占比为72.5%。可见，多数受访者认为2018年商业银行账面不良贷款率与其实际信贷风险相比普遍被低估。

上述调查结果与2017年类似，受访者都认为商业银行账面不良贷款率与其实际信贷风险相比普遍被低估，但与2017年调查结果不同的是，2018年的调查结果显示认为商业银行账面不良贷款率与其实际信贷风险相比被“大幅低估”的受访者占比明显下降，这说明受访者认为2018年商业银行账面不良贷款率相对客观地反映了商业银行风险状况，商业银行面临的不良贷款压力可能已经有所减小。

既然外界普遍认为真实不良率被低估，那么受访者预计真实不良率有多高？调查显示，40%的受访者认为其所在地区的银行类金融机构真实不良贷款率可能达到3%-5%。

与前几年调查结果相比，近两年调查结果显示，认为其所在地区的银行类金融机构真实不良贷款率可能达到3%以上的受访者明显增多，且多数集中在3%-5%。与2017年相比，认为2018年真实不良贷款率超过3%、5%和8%的受访者占比均有一定程度上升，这说明银行类金融机构不良贷款压力依然较大。

看点四：房地产不良风险开始加速暴露，银行能承受20％-30%的房价降幅

房地产领域的不良资产也同样值得关注。

全部调查统计结果显示，32.8%的受访者认为2018年银行不良资产规模增长最显著的行业为制造业，30.3%的受访者认为是房地产业。

自2017年北京“3·17”严格调控开始，全国超百城发布了近250次楼市调控政策，有效遏制了热点城市的投机需求。《报告》认为，党的十九大报告提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”在这一主基调下，预计2018年我国房地产市场会继续承受较大压力，涉房不良贷款规模也可能会增加。

不仅是金融业一线从业人员意识到了房地产领域的不良风险，经济学家群体也持相同观点。在受访的经济学家中，有64%认为房地产业的不良资产规模将会显著增长，其次是制造业。

自2013 年以来，房地产业的不良贷款规模增长较快，尤其是2015年，幅度达73%，《报告》预计2018年增幅不低于20%。

《报告》认为，尽管房地产行业的不良贷款率总体上相对较低，但一直处于上升态势，随着调控政策持续发力，房地产市场的调整幅度将会不断增加，预计2018年不良贷款率会达到1.5%左右，向整体平均水平趋近。

对于房地产风险所带来的威力，市场一直非常关心，作为“输血”房地产行业的主力军，银行能承受多大幅度的房地产价格下跌？

对此，《报告》调查结果显示，46.6%的受访者认为可能使银行面临显著压力的房价降幅为20%-30%，29.2%的受访者认为是30%-40%。其中，商业银行受访者的判断相对乐观，约38.3%认为房价降幅超过30%才会给银行带来显著压力，略高于持有相同观点的资产管理公司受访者比重(32.6%)。

因此，《报告》认为，若房地产市场在密集政策下反应过度，比如房价下跌20%-30%，或者市场预计房地产税政策出台可能造成过大冲击，势必会对整体产业链条产生影响，届时包括建筑业、房地产业在内的行业风险将连环爆发，强力冲击银行的风险底线。

看点五：警惕不良资产包价格虚高导致二次不良潮

全部调查统计结果显示，45.1%的受访者认为2018年金融不良资产将以相对于账面价格三折至五折的价格成交，43.1%的受访者预计成交价格相对账面价格打五折至七折。

《报告》认为，不良资产包成交价格高企虽然与其质量提升有密切关系，但更多地是源于市场供需明显改变，存在供需失衡。从供给方看，随着“三期叠加”、供给侧结构性改革深化等，不良资产存量及增量依然较大，但商业银行的处置能力有所提升，存在一定“惜售”心理；从需求方看，四大资产管理公司回归主业、民营资本、私募基金、产业基金等也加大收购力度，市场竞争程度明显提高，大量主体和资金涌入不良资产市场，显著推高了不良资产包价格。

《报告》警告称，资产包价格虚高降低了行业投资回报率，对于高资金成本的市场主体而言，盈利空间将受到大幅挤压，甚至引发风险。例如，私募基金对现金流和安全性有明确要求，若到期低价抛售不良资产，将面临较大亏损和兑付危机。杠杆的过度使用进一步加剧了这一风险，3-5倍的高杠杆大幅降低了不良资产的投资门槛，使各类公司甚至个人都能够进入市场，一些本来无法解决债务问题的债务人或担保人也可以通过配资回购债权资产。一旦不良资产价格逆转而下，将可能引发资金链条断裂，形成第二波不良资产小周期。