成都二手房价全城劝降 新盘100%中签已成常态

“5·15新政”是一道分水岭，也是洛小姐开始焦虑的节点。

2018年5月15日，成都楼市出台的限购新政，让希冀变卖二手房赚上一笔剪刀差的业主“懵”了，洛小姐便是其中一个。房产中介告诉洛小姐，若想把房子尽快出手，每平方米单价必须降价千元左右。

“5·15新政”后，限购条件由个人变更为家庭，原本开盘即成“爆款”的楼盘成交瞬间冷却，登记人数锐减，中签率100%已经不再稀奇，真正买房的人变少，相比2016年翻了1到3倍的二手房价格也开始站不稳了。

《中国经营报》记者近期走访成都楼市发现，即便楼市“金九银十”期间，成都地区的成交量也大不如前。与此同时，毗邻天府新区成都直管区、有着“小燕郊”之称的眉山市视高镇，新开房源也开始降价处理。

二手房价全城劝降

让洛小姐懊悔的是，为什么没有赶在新政前将房子出售!但谁也没有料到楼市限购下，政府的“诚意”很足，效果也立竿见影。

据了解，今年5月15日当晚，当地房管局发布通知明确指出，此次调控将住房限购对象由自然人变更为家庭，家庭持有2套及以上住房者不得再购买限购区域住房;户籍迁入成都市未满24个月的购房人，应在成都市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房;父母投靠成年子女入户的，不得作为单独家庭购房。

洛小姐家庭名下房产套数已超过限购条件，若想购入新房产，必须将名下一套房子出售才行。“现在新楼盘选择比较多，因为限价，新房和二手房之间还是有剪刀差，我想把名下一套房子卖掉换套改善型新房，可现在二手房价格掉得好恼火。”

洛小姐告诉《中国经营报》记者，自己想要卖掉的房子位于龙泉驿区大面镇中国铁建国际城，在2012年时买入单价6200元/平方米，今年8月份时在链家挂牌15000元/平方米，然而挂牌一个月后就收到中介劝说降价的通知，让单价降到14000元/平方米，否则会更难卖出去。

除了想通过房价剪刀差实现换房的洛小姐，2017年通过学历落户迅速在成都高新区购入一套二手房的汪小姐同样比较郁闷。

在接受记者采访时，汪小姐表示，2017年选择学历落户成都后，看到当时楼市的火爆实在震惊，很害怕房价继续上涨买不到房子，于是以单价15200元/平方米的价格购入了高新区君和源一套78平方米的小二居，成交周期仅用了两天，在原房东那没拿到半分讨价还价的便宜。“虽然买房子是为了自住，不考虑卖掉，但看到房子刚买到手就贬值心里还是不舒服。”

记者以汪小姐同小区业主的名义咨询附近链家房产中介，对方直截了当地表示，如果想卖必须要降价处理，“我们都在劝业主降价，你看现在这个小区业主挂牌价格还有在15000元、16000元的，但是从去年12月份到现在将近一年的时间都没有成交量了，卖的话降价到14000元还是有可能出手的。”

随后，记者分别咨询了成都各个主城区内的多个房产中介，得到的答案几乎一致：二手房想脱手必须降价。

此外，来自贝壳找房成交系统统计数据显示，成都二手房挂牌均价和参考均价从5月份开始逐渐递减，5月份时，挂牌均价为18131元/平方米，参考均价为15989元/平方米;到了9月份，挂牌均价和参考均价已分别跌至16706元/平方米、14694元/平方米。

长期关注成都楼市发展的西南财经大学经济学院副教授刘璐表示，将成都的楼市状态置于全国层面看，二手房价格的下跌正预示着楼市正常化的到来。

新盘100%中签已成常态

据业内人士分析，引起二手房价格不断下跌的主要原因，是新房的增多和限价政策，实际售价不得高于备案价，让很多新盘价格比同区域的二手房价低了二到五成。

不过，由于“5·15新政”的限购调控，尽管楼盘数量相比之前翻了几倍，但摇号人数却在减少。曾经让房地产开发商得心应手的“金九银十”火爆不再。

公开数据显示，从9月1日到10月30日，共有62421套新房房源上市，但一个家庭只允许产生一个摇号号码将许多购房者拒之门外，随之而来的是中签率大幅上升。记者查阅在10月1日至11月1日近100个摇号的楼盘发现，其中，几乎超四成的楼盘都是100%中签率。

其中，天府新区的中海锦江壹号锦府推出1023套房源，共有608个家庭报名，保利天空之城推出545套房源，共有392个家庭报名。而在锦江区的滨江樾府楼盘由于户型较大，推出28套房源，仅有6个家庭报名，成为成都主城区出现最少摇号人数楼盘。

而在“5·15新政”之前，新盘中签率一度不超过10%。成都房协官网数据显示，北湖国际城2017年进行成都首次摇号选房时，共推出住宅房源420套，参与摇号的总人数为3637名，中签率11.55%，此后，成都新房市场的摇号中签率便一再走低。2018年3月，招商中央华城共推出640套房源，报名人数达到44347人，中签率为1.44%;2018年5月，与招商中央华城相隔4公里的青秀未遮山，将这一数字拉到了顶峰：1056套房源吸引了74187人报名，中签率仅为1.42%。

如今，100%中签率楼盘的出现，也影响了开发商在2018年下半年的出货速度。一位不愿具名的大型房地产营销负责人表示，100%中签率现象的出现，确实会影响企业的去化率，而企业在年度末期往往需要加紧出货以提振业绩。

值得注意的是，2016年下半年开始，房企几乎是以“零优惠”、凭行情卖房。而近期，多家一线房企已经开始使用优惠手段加速去化回笼资金。如，恒大在“十一”期间推出了“全川11城31盘，黄金周大优惠”活动，万科也举行了“金秋献礼，十盘巡展”。

记者也向成都万科相关负责人求证推出楼盘优惠是否与当前的行业压力相关，但截至发稿对方并未正式回应。

关于成都楼市2017年的“疯狂”到如今的沉静，贝壳研究院成都分院院长张键表示，这与短暂出现的供不应求有关。“事实上，经过2016年的国庆新房限购及2017年的二手房限购之后，市场的需求释放明显放缓，供需也比较平衡，但2017年下半年人才落户政策的出台使得市场需求再度爆发，给当时有限的市场供应造成了较大压力，从而使得成都市场又再度走热;‘5·15新政’之后，更加严格的资质审核使得市场需求直接腰斩，而市场的新增供应也逐步回升，这使得市场预期快速转向，从卖方市场变为买方市场。”

在“小燕郊”视高镇抄底的投资客

在成都新房、二手房市场均不再似从前火爆的背景下，毗邻天府新区成都直管区的小镇视高，也上演着房价下跌、投资客考虑是否抄底的众生相。

以往的视高只是一个普通小镇，但因紧邻各种限购加持的天府新区成都直管区，地缘优势尽显却又买房不受限制的小镇便成了投资客云集的地点，也被业内视为成都的“小燕郊”。

记者走访远大聚华·天府之南、万景九州天府、天府大学里、新城悦隽天府等多个楼盘发现，这些周边设施尚处于规划中的楼盘单价均在11000元/平方米以上，有的甚至达到14000元/平方米，价格与主城区已经接近。

在记者表明视高房价还是过高时，全程陪同看房的5名中介人员及楼盘销售均劝说称，如果是投资的话，这是抄底的好时机，现在看房的人中，有一半是来自成都的购房者，其他则来自广州、青海等地。

据链家中介人员及楼盘内部人士透露，这一价格相比“5·15新政”之前已经压下来许多，与本楼盘上期开盘价格相比，单价下降了1000元左右。此外，如果诚心买房，在总价优惠9%到20%的基础上，还可以再追加优惠点。

一位来自成都的女士告诉记者，自己住在双流区，因为没有天府新区的购房资格所以才准备入手视高的房子，坐等升值。

记者了解到，不管来视高买房子的人是多是少，视高本地居民一直“波澜不惊”，并私下默默将原有住房一层层加高，用本地人的话说，视高迟早要拆迁，多加一层多分点房产，到时候拆迁补贴的房子都住不完，谁还去花大价钱买房子?

事实上，视高作为一个小镇，房价能从两年前的3000元/平方米飙涨到14000元/平方米，与各大房企争相高价拿地不无关系。公开资料显示，2017年5月至10月，保利地产、新城控股、远大聚华拿地时，溢价率分别达到305%、130%、88.33%。

然而，视高现在的土拍已经失去了从前的燥热。今年9月，视高59.7亩的商住用地仅仅以1507.5元/平方米的起拍底价成交，而这距离8月份视高3块土地遭流拍仅过了一个月。相比去年最高超6000元/平方米的价格，如今视高土拍价已大幅回落。对此，业内人士表示，眼下视高的楼市“泡沫”可能不会持续太久。