多城“限售令”到期 “解冻”房源入市,对楼市有何影响

“目前限售政策仍在执行。”4月10日，常州市12345政府公务平台如此回复《每日经济新闻》记者。

与此同时，针对已经到期的限售令延续情况，记者亦向常州市住建局求证，但截至发稿时未能获得明确回复。

2017年4月8日，常州连夜发布楼市新政，成为江苏省首个发布“限售令”的城市。新政将公积金二套房首付比例从30%提高至50%，规定新购买商品住房（包括二手住房）的，取得产权证后满2年才可上市交易。

从库存高企的“鬼城”，到投资客涌入房价暴涨，再到限售新政登场，这座长三角三线城市的房地产市场经历了怎样的变化？

如今，“限售令”已满两年，常州市首批限售楼盘已经具备入市条件，加之国家发改委再度松绑落户政策，已在抢人大战中持续发力的常州楼市将走向何方？

“限售令”后房价仍持续走高

“限售几乎没有什么影响，这两年房价一直在涨。”《每日经济新闻》记者走访了常州市多家房地产中介，业务人员给出了较为一致的答案。

“从我几年前入行开始，常州房价就没有跌下来过，二手房涨得更多。”中介小雨告诉记者：“2016年我代理的一套住宅，外地客户60万元成交的，到2018年底，系统里看到同一幢楼又成交了一套相同面积的，不过已经涨到了98万元。”

与多数三线城市类似，常州中心城区不大，市区优质二手房、学区房价格远高于郊区新建楼盘。卖得最好的永远是学区房，但由于房龄都偏老旧，10年左右房龄的楼盘非常稀缺，单价30000元～39000元/平方米，而且通常销售速度很快。

记者留意到，常州市在出台“限售令”的同时，也同步调整了住房公积金贷款政策：办理第二次住房公积金贷款（包括公转商补息贷款）的，首付比例从30%提高至50%。

根据当时的媒体报道，新政出台当月市场曾经出现“末班车”效应，成交量升至2015年以来月度成交面积第二高峰，仅次于2016年市场高热时期的“金九”销量行情。

尽管此后市场迎来一阵观望期，但并没有影响常州房价继续走高。

《中国百城房价报告》数据显示，常州市住宅交易均价经历了3年左右的调整期，自2016年年中一路上涨。2017年4月，常州市住宅交易均价为9853元/平方米，2018年4月均价12325元/平方米，同比上涨25.1%。2019年2月，均价继续升至13707元/平方米。

上海中原地产分析师卢文曦告诉《每日经济新闻》记者：“限售其实更多的是心理震慑，这段期间内市场怎么样，没人能预测到，这种不确定性可以过滤很多投机投资客。一般而言，由于二手房交易税费限制，炒作成本高，1年内就脱手不现实，更何况有的期房本身从买到交房要1年多时间，不具备短期炒作氛围。”

甩掉“鬼城”目前仍是价格洼地

常州是江苏省13个地级市之一，同时也是长三角地区重要的工业城市，由于房地产库存长期高企被外界冠以“鬼城”之名。由于具备良好工业基础和丰富的旅游资源，常州与苏州、无锡，并称“苏锡常”经济强市。2018年，常州GDP位列江苏各城市第五位，人均GDP超过2万美元。

易居地产研究院智库总监严跃进坦言：“常州经济相对发达，需求量很大，因此在库存很高的情况下仍然去化较好；另一方面，常州受周边城市影响，无锡跟苏州房价上涨幅度都比较大，而目前常州房价仍然比较低，对购买形成吸引力。”

事实上，在2014年前后，常州的房子还“多得卖不掉”，甚至商品住房去化周期在2014年达到最高峰——近22个月，远超15个月的警戒点。业内人士调侃称，长三角楼市整体上涨，已“苏锡无常”。

公开数据显示，常州房价也在2012～2015年经历了较长的盘整期，直到迎来承接周边城市溢出性需求的机会。

2016年下半年起，长三角经济圈楼市整体严控，2017年3、4月间，南京、镇江等周边城市限购政策频繁加码，大量非户籍人员转向常州市场寻求购房机会。与此同时，投资客也在周边城市寻找价格和政策的双洼地。

经此一轮去库存，到2016年底，常州市新建住宅去化周期已经缩短至4.63个月。

但与周边城市房价相比，南京均价已超过24000元/平方米，苏州均价越过20000元/平方米大关，无锡超16000元/平方米，常州住宅均价则在13000元/平方米左右，相对处于低位。

限售期满后房价上涨空间有限

如今，两年限售期已满，二手房供应量是否会出现大增？严跃进表示：“二手房挂牌出售与限售期无关，跟房价有关。”

中介小雨也坦言：“近期新增挂牌量和往常一样，成交节奏也差不多，还没听过哪个客户一满两年就拿来卖的。年后由于‘小阳春’的关系，加上常州每年上半年都是学区房落户的时机，因此每周可以成交3～4套。如果要投资，你还是早点买，接下去还是会大涨。”

《每日经济新闻》记者走访获悉，由于常州目前不限购，非户籍人员买房仍然可以贷款7成，多家中介机构都对房价充满信心，并预测房价还会继续上涨。

但卢文曦分析认为：“二手房交易可能要房价8%～10%的成本，如果几年内房价累计涨幅没那么大，甚至有浮亏的可能。其次，限售的房源解禁可以理解为市场供应增多，新房是供应，二手房挂牌了同样是市场供应。并且在实际出售的时候要低10%以上才有明显竞争力，所以还是对价格上会有压制。”

值得注意的是，今年2月11日，常州市人民政府官网发布《常州市户籍准入管理若干规定》，取消了投资纳税落户设置，放宽了准入条件，在常州市就业居住5年以上人员可落户，并降低了购房和投靠准入门槛。

“零门槛落户”趋势之下，人才争夺战无疑将更加白热化。卢文曦对此指出，常州是长三角中比较有竞争力的城市，放松落户限制会加强对人口吸附力，但是由于其他城市也放松入户限制，大家在同一起跑线上，相比而言，还是长三角范围内的二线吸附力更强些。

也即，如果周边二线城市落户条件及购房条件进一步放宽，常州的外来购买力可能会因此下降。

在中原地产首席分析师张大伟看来，目前全国大部分城市的人才政策，均只考虑到了用降低门槛吸引人来，并没有留住人才的措施。这种情况下，吸引来的基本都是购房者，甚至有可能出现炒房客借助人才政策落户购房的情况。

“人才对城市的作用也应该是在产业，而不是房地产。人才政策不能成为房地产调控的窗户。有些城市用限购关上了房地产投资的大门，但用太宽松的人才政策来扩大购房的‘窗户’。”张大伟说。