疫情对楼市影响几何?中指院:市场量价都存在下调压力

2月3日，中国指数研究院以“疫情下的‘危’与‘机’”作主题，通过2003年的SARS经验以探此次疫情对楼市的影响。中指院指出，2003年SARS影响下经济短暂下行，楼市有所降温，但回升较为迅速，但两次疫情所处经济环境及楼市特征存在显著差异，此次新疫情对楼市的影响可能更大。

对于此次疫情对楼市的影响，中指院认为，短期预判来看，市场量价存在下调的压力但仍具韧性，随着疫情得到控制将回归平稳运行态势。

2003年SARS与此次肺炎对楼市的影响有和差异？

主要有两方面：宏观基本面存在较大差异；楼市所处的阶段以及政策环境和调控力度也有所不同。

中指市场研究总监曹晶晶指出，宏观基本面存在较大差异。2003年国家经济正处于高速发展阶段，GDP增速保持在9%以上。但当前经济面临很大的下行压力，2019年全年GDP增速下滑到6.1%。疫情的爆发对餐饮、旅游等行业也产生了比较大的直接冲击，这也进一步加大了经济下行的压力。

楼市所处的阶段以及政策环境和调控力度也有所不同。从所处阶段来看，2003年SARS爆发的时候，房地产市场正处于市场化发展的起步阶段，市场规模比较小，增长比较快。从1999年到2009年，商品房的销售面积复合增速20%以上，发展到今天，2019年商品房销售面积17.2亿平方米，是2003年市场规模的5.1倍，销售金额也是2003年的20倍以上，市场规模再大幅增长的动力已减弱。

市场的政策环境也存在较大的差异。2003年整个房地产市场的政策环境较为宽松，但最近这几年，在全国房住不炒的基调影响下，整体政策面较为严格，需求的释放也更为理性。房企的开发体量也发生了较大的变化，2003年房企整体规模较小，发展到今天，2019年百亿房企已超过152家，千亿房企已达36家，大型企业在市场的规模体量突出，且很多企业采取高周转策略，在这一情况下，企业面临资金回笼压力，而现金流吃紧的情况，对企业而言影响较大，同时也会对房地产市场带来运行风险。

在市场环境变化情况下，楼市情况走势何如发展？

由于当前楼市本身已处在稳步调整通道，短期在新型肺炎疫情影响下，经济下行压力增大，叠加售楼处关闭、中介机构暂停营业等，购房需求主动或被动释放动力减弱，房地产市场交易规模短期将出现回落，尤其是今年上半年或一季度。区域层面，疫情较为严重的省市，房地产市场需求受到的抑制也将更加明显。但考虑到房地产行业在经济发展中发挥的稳定器、压舱石等重要作用，其整体规模将具备较强韧性。

曹晶晶指出，通过《疫情对购房需求影响》的问卷调查，对线上网友3000份问卷结果看，在无疫情情况下，有49%网友表示在春节期间以及接下来的一个月有购房计划，整体需求依然存在。受疫情影响，推迟购房计划的比例达到70%。因此，我们认为整体购房需求会延迟入市。参与调研网友中，有43%的网友表示会考虑网上售楼处去看房、购房，因此这也需要房企在短期内加强线上营销。

对全国市场而言，短期的市场调整是不可避免的，包括返乡置业以及传统的三四月小阳春也会受到一定的影响，交易规模短期会出现回落，此外楼市处于调整通道，因此相比2003年非典期间，此次疫情对市场影响会更大。

市场调整多久才会恢复需要看疫情发展情况综合来看，从目前情况看，如果2月份疫情能够得到基本控制，整体影响应该会延续到一季度，市场最快会在二季度逐步恢复。

房价方面，需求短期疲软或将导致房价存下调压力，但部分重点城市房价已稳步调整一段时间，在“稳房价”政策下，继续大幅下行的空间有限，房价整体仍将处在平稳运行状态。

对不同区域来说，三四线城市在错过了返乡置业之后，三四线城市整体面临的调整压力会较大，对一二线及重点城市群及强三线城市来说，市场韧性更强，恢复也会较快，需求会延迟入市，受疫情影响大的城市的恢复时间则更长一些。