多地烂尾住宅“悬而未决”成民生之痛

部分项目建设周期已达10年，停工时长超过5年。一些开发商因资金链断裂、项目手续不全等问题，购房业主长期无法收房入住，自身利益诉求得不到有效解决。近期，《经济参考报》记者在全国多地走访发现，烂尾住宅项目已成为地方民生之痛。加之受今年疫情影响，部分业主租房、生活开销压力陡增，一些“有家难回”的业主与项目开发商和地方政府矛盾不断加剧。

受访的业内专家建议，短期来看，可以从政府法院联动、融资模式制度设计等方面有序推动烂尾楼问题解决；从长远看，可以探索房地产预售机制改革试点，尤其是需要利用好房地产上行期的时间窗口，尽早处置化解烂尾楼项目问题。

业主“有房难住”“有家难回”

记者在多地走访时看到，各地都存在规模大小不一的烂尾住宅项目。

在贵州省黔东南州凯里市，当地一房地产项目（格兰十二号大院）从2015年初开始，长期处于停工状态。由于开发商资金链断裂，在此前较长一段时间内，该项目多次引发业主、施工方、农民工上访。

在黑龙江省哈尔滨市，市民李某在2017年3月交付定金，购买位于哈尔滨市南岗区的华鸿金色纽约项目商品房，2017年6月与开发商哈尔滨华鸿世贸花园房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同书”，合同规定2019年9月30日交房， 2017年9月李某开始还按揭贷款。据了解，华鸿金色纽约小区共有商品房近4000套，卖出去了大部分。

李某介绍，从2019年3月开始，华鸿金色纽约项目建设时断时续，施工实际处于停滞状态。2020年7月18日是该项目开发商哈尔滨华鸿世贸花园房地产开发有限公司承诺复工的日子。李某说，这一天，几十名“工人”戴着安全帽出现在工地，放完鞭炮就走了。与华鸿金色纽约项目一路之隔的华鸿金色柏林项目，是华鸿公司开发的另一楼盘，本应2018年就交房，但至今也没建成。

为协调解决问题，8月中旬，哈尔滨市南岗区通过抵押开发商部分房产用于华鸿金色纽约、华鸿金色柏林两项目的电梯、窗户等分包商进场施工。除此之外，南岗区政府协调开发商抵押另一部分总价值近6000万元的房产，支付给承建总包方江苏南通二建有限公司，并明确此笔款项用于开工建设，不能用于抵偿过去欠款，南通二建承诺复工。记者采访了解到，从8月中旬开始，南通二建复工，但进展缓慢。至9月底，开发商答应支付总包方的进度款迟迟不到账，南通二建逐步停工，截至目前工地彻底停工。业主们估算，自今年8月中旬复工至10月初停工，南通二建完成建筑产值远远低于之前抵押的6000万元。

同样，陕西省西安市雁塔区南三环东仪路附近的西江月小区，曾是雁塔区最大的城改项目之一，也是西安市城中村综合改造重点民生工程。但从2010年至今，这个项目的建设工期已延续了近十年，数千名购房业主和数千名西姜村城中村改造的村民仍没有入住房屋。

购买了西江月房屋的业主夏某告诉记者，他2013年在西江月买了房。“按照销售人员的说法，房屋2013年就能建成，我本来是想用作婚房的，现在孩子都上小学了也没交房，我只能在附近租住了8年。”夏某说。

资金链断裂、项目手续不全等成主因

记者采访发现，各地住宅项目烂尾频发，存在一定的历史客观原因。其中，开发商资金链断裂，项目手续不全是导致住宅项目烂尾多发的主要原因。

首先是开发商资金断裂，深陷债务泥沼。针对西南省份的烂尾项目，当地政府于2015年成立专项工作组，副组长吴某告诉记者。项目涉及的开发商资金链断裂，和之前的城市发展方向规划改变有一定关系。

该开发商杨某说，2012年公司在地方政府买了500亩土地建设工业园区，前后投资近七个亿。然而，工业园区建好后却无人问津。加之2013、2014年房地产行业开始调控。信贷规模收缩，二套房停贷，一套房严格控制，这让开发商的境遇更加雪上加霜，住宅项目的后续建设就跟不上了。

同时，在金融贷款对房地产业收紧的情况下，房地产开发企业从民间高息融资，易形成高额债务，造成资金问题进一步恶化，债权关系越发复杂。

“民间融资虽然能解决一时的问题，但是如果没有将企业输血救活，高额的利息会进一步加剧企业的死亡。”杨某告诉记者。

西江月项目也面临同样的问题。2019年，自称是该项目开发商的陕西长通投资开发有限公司项目总负责人，曾通过互联网“地方领导留言平台”向当地政府求助称：“由于企业资金链断裂，公司急于解决问题，开始向市场融资，由此陷入投资公司‘套路贷’圈套，无法自拔，至今仍在承担高额利息。”

在此背景下，这些项目的开发商非但没有能力筹集到重启项目的必要资金，反而在债务泥沼中越陷越深，导致烂尾住宅项目的解决遥遥无期。

项目违规，手续不全，房子没了“准生证”。2013年10月，西安市建委下发了五证不全项目一律停止销售的通知，西江月项目也被叫停销售行为。

记者采访了解到，在2013年西安市城改政策调整之前，西安市的城中村改造，开发商在完成回迁安置房建设后，可以通过缴纳土地出让金，拿到配套商业用地手续，建设后续的商品房，办理预售证。

但在实际操作中，不少城改项目将安置房与商品房同步建设，希望先通过预售商品房回笼资金，再补交土地出让费用补办手续。

2016年，在接受媒体采访关于西江月项目烂尾的问题时，时任陕西长通投资开发有限公司副总经理的王某就表示，长通公司就是将城改房与商品房同步启动建设，并公开对外销售商品房。

记者了解到，在被监管部门叫停后，西江月的商品楼盘部分，至今仍未缴纳土地出让金，建成的商品房目前仍属于违法楼盘。