开年首月业绩“大爆发”,28家房企销售额平均增幅超90%

进入2月份以来，房企陆续公布1月份的销售业绩。

据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至2月9日中午，已有超过30家房企公布了1月业绩，整体同比大幅增，其中28家房企1月销售额平均增幅超过90%。其中1月销售业绩同比增长超过100%的房企达8家，同比增长最高的甚至达到惊人的367.2%。

1月是2021年的开局，而房企也纷纷在这个具有重要意义的月份取得“开门红”。可以佐证的是，据克而瑞统计，1月份百强房企实现操盘销售金额8705.3亿元，整体业绩规模较去年同期大幅上升70.7%。

58安居客房产研究院分院院长张波向记者分析指出，1月房企销量同比猛增，并不代表市场整体热度过高。由于去年春节在1月，同时受疫情影响，大部分地区的销售暂停，导致今年1月市场表现明显好于去年。当然，部分城市楼市热度提升的确也起到一定作用，但并非主因。

头部房企稳健，中小房企业绩分化

虽然头部房企的销售基数更大，但在市场回暖中的增长却显得尤为明显。

公告显示，1月份头部房企业绩增幅显著。如龙湖合约销售额195.1亿元，同比增长约93%；世茂集团合约销售200.2亿元，同比增长96%；绿城中国1月实现合同销售额173亿元，同比增长122%。

相比之下，绿地的排名有所下滑。2020年绿地控股全年销售金额排名在第7位，而今年1月则退至第15位。绿地近期负债压力表现较为明显，净负债率水平在近几年有所下降，但依然高于平均水平。预计1月绿地的销售速度减缓只是暂时性表现，为降低负债水平，绿地后期加快去化速度和回款速度的诉求依然会十分明显。

值得注意的是，中小房企的竞争力与规模房企仍有差距。如时代中国1月合同销售金额82.8亿元，同比增长24.1%；合景泰富预售额67.8亿元，同比增长31.3%；新城控股合同销售166.39亿元，同比增长48.5%；远洋集团1月协议销售额55亿元，同比增长56.25%。据克而瑞统计，1月TOP10房企销售门槛值为187亿元，较2020年同期增长119%；TOP50房企的门槛值44亿元，较2020年同期增长75.3%，两者增幅有着明显差距。

与此同时，中小房企的业绩分化也十分明显。如越秀地产1月销售89.4亿元，同比上升约193%；合生创展1月份合约销售28.22亿元，同比增高达367.2%。而建业地产1月份取得物业合同销售额30.13亿元，同比减少26.4%；保利置业1月合约销售额30亿元，同比下跌10%。

不过，克而瑞研究中心总经理林波向《每日经济新闻》记者表示，单纯看1月份房企业绩同比大幅增长，并不能代表全年业绩。1月份百强房企销售数据强势反弹，很大程度上是因为去年同期正值春节假期，且因疫情的出现而停摆这两大因素所导致的基数较低所致。此外，部分城市楼市景气度从去年下半年至今持续回暖，对行业成交有进一步刺激作用。

值得一提的是，TOP3房企的排位在1月份出现变化。2015年之前，万科一直占居着房企销售榜首位，2016年榜首位置被恒大夺得，2017~2020年的年度销冠一直属于碧桂园。不过今年1月，万科以702亿元的全口径销售金额重新坐上榜首位置，比排在第二的恒大（602.7亿元）多出近100亿元，而第三位的碧桂园全口径销售金额为556.2亿元。

张波表示，1月份头部房企的出货量增长明显，从销量排行来看，万科的操盘金额和全口径金额均升至首位。一方面万科自身的销量增长速度的确非常快，通过加快去化来保障稳健增长的节奏愈加明显。

林波也认为，这和万科的布局有很大关系，万科的布局更偏向一二线，此外去年也隐藏了一部分业绩；另一方面，部分头部房企降低增速，甚至在降负债要求之下减缓拿地、放慢开发节奏，导致万科在1月的增长变得十分突出。

“除了头部房企之外，今年值得期待的是央企和国企。”林波指出，这些企业在去年四季度逆势加仓，相比前8个月增幅达60%。如中海、招商、华润等在去年最年4个月持续加仓。

此外，浙系企业，如德信、祥生、中梁、华鸿等今年均有看点，但不排除自身会出现或多或少的问题。这类企业具有明显的区域基因，基本都在2019年、2020年上市，总体来说财务压力相对较小，又深耕长三角，开年拿地冲得比较猛。加上本土优势，如果市场保持去年的热度，今年再加仓，业绩增长就能得到保障。

政策趋紧之下，去杠杆成当务之急

2021年1月，在2020年底各项针对融资端的金融调控政策之后，多地调控政策也在趋紧。如1月底上海推出封堵“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、加强信贷资金管理的“沪十条”，杭州推出旨在围堵此前调控政策下的炒房“漏洞”、严控需求端的“杭五条”等。

在此背景下，随着部分热点城市信贷资金管控趋紧，银行放贷速度走缓，未来房企销售也将面临更多新挑战。对于未来而言，林波表示，防范风险、更好的适应市场调控及变化，是房企新一年的首要目标。预计2021年将有更多规模房企的增速进一步放缓，不排除会有负增长的企业出现

《每日经济新闻》记者观察发现，1月份一二线城市的热点区域的多个“红盘”，由于受限价等因素影响，无须促销，市场的关注度也会极高，上海、杭州等城市甚至出台政策来保障无房户优先购房。而非热点的三四线城市，由于返乡人群的缺失，1月份的市场热度明显减弱。

尤其值得注意的是，2021年房企到期债务将超过万亿元，这也使得房企的资金压力巨大。而融资端的“三道红线”和供给端的“五档金融机构”与房贷“两道红线”一起作用，从资金融入和融出两端积极调控，倒逼房企加速去杠杆、降负债。

“对房企来说，今年面临的最大问题依旧是老生常谈的去杠杆，在这个大前提之下，房企要做的是从资产负债端着手。”林波表示，一方面，今年房企销售压力很大，由于热门城市不断出台政策持续打压楼市，而没出政策的城市本身销售压力就很大。此外，有条件分拆上市的房企今年还是要抓紧，尤其是踩在橙色、红色线上的房企，通过上市能够快速解决高负债的问题。

此外在投拓方面，今年分化依然明显，热门城市尽管打压，但土地市场热度还是不会降，房企在有限的土地投资预算下，会更加倾斜于东部的热门城市。今年房企要想保持正向现金流，就需要在对的地方落子。整个长三角拿地很难说能捡到肉，又想要指标，又想要规模，拿地的时候就不考虑项目未来的盈利性。

林波表示，除此之外，房企还是要想尽办法去融资，毕竟这是很多企业面临的坎。已有部分头部房企出现不同程度的资金问题，大企业尚且如此，中小企业更不用说。

而对信贷资金管控的增强将使得房企销售回款的难度增加，需要房企加强现金流的管理与预警，在收入端通过多种措施加速去化、甚至以价换量，在支出端量入为出，调整拿地力度，才能有效缓解资金压力。

“1月下旬，上海、杭州、深圳等核心城市因楼市过热导致监管部门迅速升级调控措施，与中央“房住不炒”的调控步调保持一致性，房企在这些区域未来的需求释放可能会受到影响。”张波认为，房企需要加强对重点区域以及核心城市地产周期的研究，才能在分化的城市市场中更合理地调整推货节奏，把握住不同的销售窗口期，更好实现促去化、抓回款的重要目标。