前十大上市物企占总市值80% 万亿级市场逐渐分化?

中小型物企也盯上了资本市场的这块“大蛋糕”。

5月24日，一家叫德商产投服务集团的“小而美”物企在港交所提交了招股书。这家企业的在管面积仅390万平方米。

而在三天前也就是5月21日，中指研究院发布的一份报告则清楚地揭示了目前上市物企在资本市场的现状。

上述报告显示，截至5月20日，中国共有44家物业服务企业登陆资本市场（包括A股和港股），另有19家处于冲刺阶段。44家物业上市公司总市值突破万亿元人民币。报告称，截至2021年3月31日，物业板块的行业平均市盈率达到46.7倍。

大型物企已经成为资本市场热捧的对象。不可否认，如此高的市盈率、市值和整个大环境以及物业行业具有较大的想象空间息息相关。

甚至，排名前十物企的总市值已经占据了所有上市物企总市值的80%。

物业行业的分化局面开始？

情况并非如此简单。一位行业人士指出，目前物业行业的集中度并不高，同质化现象严重，整体服务品质还不高，中小型物企的机会仍然存在。

1、上市物企最高市盈率超过100

行业平均市盈率可以代表市场对行业未来增长的一种预期。

中指研究院发布的报告显示，在上市物企市盈率方面，港股物业板块为46.7倍，房地产开发板块为7.3倍，物业板块市盈率是房地产发展的近7倍。

截至5月27日，排名前十的上市物企为华润万象生活、融创服务、永升生活服务、碧桂园服务、世茂服务、金科服务、绿城服务、保利物业、恒大物业、雅生活服务。它们的市盈率分别为 112.39、104.49、76.78、74.36、 62.35、55.72、44.39、44.27、42.51、24.18。

在上述市盈率排名前十物企的关联房企中，市盈率排名前十的上市房企为恒大、绿城中国、华润置地、旭辉、保利、世茂、碧桂园、金科股份(6.150, 0.00, 0.00%)、雅居乐、融创中国。他们的市盈率分别为17.61、7.63、7.49、5.95、5.70、5.25、5.19、4.63、3.93、3.15。

这样看来，和房企相比，物企的市盈率已经遥遥领先。

事实上，近两年房地产行业的平均市盈率一直在10左右徘徊。

值得关注的是，有些企业的物业板块市值已经超过其地产板块市值。

碧桂园服务 、雅生活服务、金科服务、绿城服务四家物企市值已超过关联房企。其中，碧桂园服务总市值为2384.71亿港元，碧桂园总市值为2160.70亿港元；雅生活服务总市值为514.00亿港元，雅居乐总市值为444.19亿港元；金科服务总市值为409.99亿港元，金科股份总市值为328.39亿港元；绿城服务总市值为382.06亿港元，绿城中国总市值为225.25亿港元。

截至目前，上市物企总市值已超万亿港元，较2020年初24家上市物企总市值3000亿元，翻了2倍多。排名前十的物企总市值加起来超过8102亿港元。因此，前十家物企的总市值占到所有上市物企总市值的80%。而市值排名前三的物企是碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活，总市值分别为2384.71亿港元、1344.86亿港元、1087.61亿港元。这三家物企加起来的总市值就占到了总上市物企总市值的近五成。

中指研究院报告中显示，截至3月31日，千亿港元市值的物业上市公司现在已经有3家，100亿~1000亿港元市值的有12家，30亿~100亿港元市值企业有11家，30亿港元市值以下企业是14家。

与市值相匹配的是营收和利润。2020年报显示，2020年，港股上市的40家物业服务企业营业收入合计达1222亿元人民币，首次突破千亿元大关，同比增长39.8%；毛利润353.9亿元，同比增长53.2%，净利润184.9亿元，同比大涨67.6%。