我国房贷商业贷款与公积金贷款发展历史及利率水平

我国商品房的概念最早提出来的时间是1978年9月至1978年12月，兴起于80年代，1988年第一次住房体制改革会议召开，而真正市场化的商品房则是1998年。1998年6月，全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议召开。随后，国务院在7月3日颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这份后来被看作房改纲领的"23号文件"，正式开启了以"取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化"为核心的住房制度改革。

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资料显示，1991年我国住房信贷业务开始了起步，各项住房信贷政策出台。1991年建设银行、工商银行都成立了房地产信贷部，办理个人住房信贷业务，并制定了职工住房抵押贷款管理办法。由于住房体制改革进展较慢，并在1992年出现了房地产热，1993年着手进行控制。中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着我国银行商业性住房贷款走上正轨。而房贷真正的发展期是从1997年开始的。这一年，央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，规定贷款比例最高限额是房价的70%，贷款年限最长为20年。也正是从这一年开始，商品房和个人住房贷款开始走近普通百姓身边。

不管是在过去，还是现在，购房者的房贷贷款期限一般都是比较长的，那么这些年间房贷利率是怎样变化的呢？查阅历史资料，从1991年到2022年的31年间，商业贷款5年期最高利率是1995年7月1日，最高达到15.30%（同期存款利率为1993年7月11日执行的13.86%）。1997年4月28日颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》后，最高基准利率为1996年5月1日开始执行的15.12%（同期存款利率为11996年8月23日执行的9.00%）。从1998年7月1日起，房贷利率降到了个位数，并持续走低，中途在2007年-2008年以及2011年间有所上涨，其他时间段基本保持下降态势。2022年8月22日，5年期LPR降为4.30%，若是购买首套房再下降20个基点，则最低利率为4.1%。

虽然商业贷款房贷利率总体水平是下降的，但对于几十上百万的购房款来说，购房者所支出的利息还是很大的。为了更好地解决职工住房问题，减少购房者压力，1999年4月3日中华人民共和国以国务院令第262号文件发布《住房公积金管理条例》，该制度有效地建立和形成有房职工帮助无房职工的机制和渠道，住房公积金在资金方面为无房职工提供了帮助，体现了职工住房公积金的互助性。公积金第一次利率公布是在1999年6月10日，五年期贷款利率为4.59%，同期商贷利率为6.21%。除2007年8月22日-2008年10月8日公积金利率在5%以上外，其他年份均在5%以下。2015年8月26日，公积金5年期利率由3.50%降为3.25%后，近7年时间，基准利率再未调过。