成都楼市存量压力山大 2008降价潮重新复制?

消费者盼复制2008年降价潮,开发商说有效产品永远无存量

楼市存量，是一个让许多开发商“压力山大”的难题。2008年的900万平米存量，在经历一段降价潮后，很快被市场消化；2009年成都楼市进入“小阳春”，价格迅速攀升；2011年，楼市在“三限”下，再次出现供大于求的现象，降价潮再次上演。类似2008年的降价潮，是否将重新复制？本期《N方会谈》，请到四川中德世纪置业有限公司总经理汪斌、四川天来房地产开发有限公司副总经理张帆、成都市市场研究公司总经理欧阳晓明、锐理数据平台成都公司总经理郭洁、资深地产人王鑫，他们对成都楼市的存量及由此引发的系列问题进行了理性分析和预测。他们认为，开发商因为存量多而感到“压力山大”，还不如高唱“哈里路亚”，做出性价比高的强势产品。

|核心观点|

●认真研究市场，也能做出百年企业。无论如何限购，刚需市场将成为未来房产商的主战场，在政策调控下，投资客等会被扫地出场，房地产市场的暴利时代已经结束。

●存量也好，新产品也罢，开发商一定要有明确的且符合市场需求和规律的开发目标，在一个城市或者一个区域能保持自己有效的市场份额最重要。

●任何存量的现象背后，都蕴含着未来的消化动力，所有存量历史地看都是一个暂时的过程。

●弱市当中，总有强势产品，只要有品质有竞争力的产品，永远没有存量。

●摆正心态，专业制胜，存量是动态平衡的。

A

面对楼市存量不要慌

郭洁：我首先来说说。2008年的情况是这样，当时因为地震、金融海啸等原因积压的存量，仅在半年时间里就被2009年消耗掉。

欧阳晓明：可以肯定的是，现在我们所说的存量，与2008年短期恐慌潮所造成积压的存量是不同的。

张帆：从现阶段中国经济的现状分析，主要的矛盾虽然体现在高企的房价和迅速攀升的CPI上，但问题的核心却是两年前因救市而大量增发货币。2006年底中国金融机构贷款余额只有22.5万亿，但4年后，2010年底金融机构的贷款余额已达47.9万亿，超过了新中国成立以来形成的贷款余额还要多。这些巨量的资金加之大量内外游资在寻找出路，都在房地产这个领域留下重重一笔。所以我认为，成都作为西部经济金融中心，对有限的存量房大可不必紧张，据我了解，已经有大批国际基金在成都上空盘旋，寻找合适的猎物。

华西都市报：你们都很乐观看待这个问题，认为成都不会受到楼市存量的影响？

张帆：历史地看，成都房地产的发展一直都是健康有序的，供需矛盾平和，除非出现不可抗力，一般历史时期不会出现巨大的房子存量。2008年在地震和世界性的金融危机双重打击下，让成都的房地产消化停滞了一段时间，但随之而来的国家扶持政策又使成都房地产在2009年创出了消化天量，达到了成都地产历史上的销售顶峰，一跃超过了2000多万平米。所以任何存量的现象背后，都蕴含着未来的消化动力，所有存量历史地看都是一个暂时的过程。现阶段成存量的房子，下阶段可能成为利润的增长点。因此，大可不必过于慌张。

成都城市高速的发展和宜人的居住环境，使得这个城市的房地产从来都不缺少有效需求。随着成都未来几年GDP破万目标的实现，必定会有城市的迅速扩容和产业规模的急速增长。那么随之而来的就是对住宅和商业的渴求。这个消化动力是房地产的最原始也是最根本的本质属性。无论政策，环境如何变化，这种房子的居住和生活功能属性不会变化。因此而言，未来居住需求是消化目前存量的原动力。

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下半年是否会降价？

郭洁：我对今年下半年预期是不乐观的。今年1、2季度数据很好，货币政策收紧，与以前中央“一刀切”的政策调控不同，通货膨胀下保值的头号产品房地产被一轮又一轮的房地产政策调控。调控手段主要包括：限购、限外、限价和房产税。这四个手段直接导致需求被遏止，外来人口买房被限，银行不放贷，个人贷款紧缩，限购令的出台直接使市场减半，投机、改善型住房被限。

王鑫：的确，近期市场上许多开发商进行了一定幅度的降价，新入市的项目价格也很有吸引力。我想说的是，在如此严厉的政策环境下，作为开发商来说，生存是第一位的，能跑赢市场环境，能靠超高性价比产品来赢得购房者的，才是最后的胜利者。

欧阳晓明：我发现中德·英伦联邦就是胜利者，在同区域、同价位无竞争对手的绝对优势，使它在成都楼市低迷的背景下傲视群雄。2011全年成都楼市供给1亿多平方米，在“三控”之下，1—7月共销售1400万平方米（商业地产+住宅），预计全年一共将会消化2200万平方米。

汪斌：无论如何限购，刚需市场将成为未来房产商的主战场，在政策调控下，投资客等会被扫地出场，房地产市场的暴利时代已经结束。近期很多楼盘都在降价，其中不乏偷奸

耍滑之辈，购房者如今越来越理性，任何偷奸耍滑的伎俩都会被市场扫地出门，质量好、性价比高的项目才会成为楼市常青树。

郭洁：今年最受追捧的产品尤其是70—100平方米的小户型走俏，被称之为“政策调控下的刚需”。今年成都楼市的精装房项目总数达到206个（因土地价格高），郊区大盘销售火爆，保障房的增加严重冲击商品房市场，国有企业大量进入成都市场，本地开发商苦苦挣扎，很多项目的开盘认购率不足30%（市场观望情绪严重，购房者买涨不买跌）。在这种情况下，让利、降价、团购等促销活动对于市场的促进将会很大。

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对房产市场依然乐观

欧阳晓明：我总结以下几点：1、供给1亿，需求2000万，供需比正常；2、房地产作为中国支柱产业的地位不会改变；3、成都房地产市场依然平稳上涨；4、2011年在三控政策下，1—7月销售1400万平方米，全年预期2200万平方米，比2008年全年1200万平方米的销售额高；5、成都的城市经营做得很好，成都的文化优势、地理优势等非常明显，调控未必会影响到成都楼市；6、成都市的管理创新做得很好，没有依靠过多的中央政策扶持，完全依靠市场自身的力量成长；7、成都市产业结构的调控很成功，成都依靠生产和经营人口在10年之间增加300万，约合100万家庭（根据人口普查数据），成都是市场内在推动的一个典型城市，成都市政府增加就业率、增加产业人口，成都已经进入工业化快速发展阶段，房地产的发展要符合城市的产业结构、人口、收入等因素，成都的城市性价比很高。值得一提的是，依靠富士康大量员工的入住，成都今年的保障房任务已经提前完成。