国土部不同意集体土地建出租房称为“公租房”

国土资源部的一纸批文，或将掀起部分城市新一轮集体土地建设热潮。
 
1月7日，国土资源部部长徐绍史表示，对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，由省级人民政府审核同意并报国土部批准后，可以开展集体建设用地建设租赁住房试点。

一直对集体土地建设租赁房持谨慎态度的国土部，首次批准试点的城市，仅仅包括北京和上海。

试点探索

作为被获批集体建设用地建设租赁住房试点之一的上海，昨日房管局的一位人士对《第一财经日报》表示，与此相关的具体政策还在研究当中，因此目前尚不方便透露细节。

上海一位在国企专门负责大规模保障房建设的开发商代表同样表示，他也是刚刚听说这个消息。对于目前在上海参与保障房建设的国企未来是否会参与这类住房的开发建设，他表示并不知情。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，具体政策的出台可能还要过一段时间。因为对于标准如何界定，参与建设的主体和资金来源、未来经营方和利润支配等问题，这些都是决策者需要认真考虑的问题。“尽管对于政府财政来说，集体建设用地投入可能相对较少，但这些公租房今后有没有实际入住，其运营情况如何，现在来说还是未知数。”

相比上海，北京的实践显然更进一步。

在一年多以前的2010年11月，北京副市长陈刚代表市政府向市十三届人大常委会第二十一次会议作报告时就曾指出：“本市编制在集体土地上建设租赁房的试点方案，已经市政府批准。目前市政府已正式向国土资源部申报试点。”

2010年12月16日位于北京市昌平区北七家镇海鶄落村的集体土地租赁房项目宣告开工，成为政府许可下的首个在集体土地上建设的租赁房。

项目开工之前的一次北京市住房保障工作领导小组办公室联席会议上，相关主管部门对于海鶄落村集体租赁房提出的要求是，由村集体组织自建、自管，土地为集体性质不变，建成后不分割办理产权，“只租不卖”。

按照海鶄落村的模式，该项目完全由村集体出资建设，主要配租对象是紧邻村东的中关村科技园内企业。租金将参照市场价格，由科技园企业和村委会协商后签订。为了保证村民能获得永久收入，村建租赁房“只租不卖”，由市场调节房租，所得收益归村民集体所有。

据该村党委书记茹盈对媒体表示，今后，项目所获租金，除了30%用于集体再发展，其他按照股份分红给农民。

包括海鶄落村在内，截至2010年年底，北京已经有唐家岭村、北坞村等5个集体经济组织申请建设租赁住房试点，租赁房建设规模总共1万多套。

为了多渠道筹集公租房，北京市还曾经探索过利用农民富余的定向安置房补充公租房的模式。其操作流程为政府建立平台，将农民手中富余的定向安置房或者回迁房统一收集，再以公租房的形式统一出租给有需求的家庭。显然，在集体土地上直接建设租赁房，比这种方式要更加直接和简便。

管理难度

实际上，早在去年12月23日，住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议上表示：“商品房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村集体建设用地进行公租房建设试点的，由省级人民政府审批同意试点方案并报国土部审批后，可展开试点工作。”

一个微妙的变化是，此次国土部的表态并没有将集体土地上建设的用于出租的房屋冠以“公租房”的概念，而是仅仅将其称为“租赁房”。

据媒体报道，当初海鶄落村最初方案设计、审批使用的名称均为“公租房”，但在2010年10月正式更名为“集体土地租赁房”，有人将其称为“集租房”。

在国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云看来，这一名词的区别，意味着土地所有权的不同。“在国有土地上建保障房，政府作为产权人可以严格管理，但集体土地的产权人是集体。”邹晓云认为，这无疑会导致管理上的更大难度。

不论是公租房还是集租房，“既然已经出现了集体、大型企业这种多样化的产权，就应该肯定这种多样化产权的介入，在投资开发过程中也要允许多样化，并且使利益分配市场化”。但令邹晓云担心的是，目前集体土地上的确存在租赁需求，但这种需求毕竟是有时效限制的。“将来租金收入无法保障了怎么办?是否会出现将这类房子出售的冲动?”

为了避免此类“集租房”向被国土部明令禁止的“小产权房”转向的可能，邹晓云建议，最为重要的是，在建设和管理上一定要按照与公租房统一的标准和原则去进行。“这种标准和原则，应该在落地试点的时候就已经成型。”

不过，截至目前，官方对于集体土地上建设租赁房并没有相关的具体政策出台。

此前曾有消息称，北京市住房城乡建设委正在牵头研究，就农村集体经济组织利用建设用地，依据规划建设租赁住房问题，起草《关于加强农村租赁住房建设管理的若干意见》。

北京市城乡接合部建设领导小组办公室有关工作人员在接受媒体采访时表示，根据起草的意见内容，集体土地上建设的租赁房将由村集体采取市场化运作，价格与市场价相当，收益归村集体所有，量化到农民的股份收益，租赁房将面向包括流动人口在内的所有人群。但时至今日，该政策的颁布和实施仍无音信。