银行首套房贷回归基准利率 利率优惠或再现

“今年1月份，银行首套房贷基本都已恢复到基准利率。”伟嘉安捷投资担保公司企划主管吴昊向记者表示。

自2011年10月份以来，银行首套房贷优惠不再，普遍上浮至基准利率的1.1倍。而2011年12月12-14日中央经济工作会议明确指出，实施首套住房贷款优惠政策。

对此，华远地产（600743）董事长任志强向记者表示：“2011年银行个人消费信贷下降，进入负增长，政府显然意识到了这个问题。强化差别化住房信贷政策正是表明政府希望恢复个人消费信贷的水平，而首套房贷优惠政策正是在这个前提下提出的。”

回归基准利率

记者从部分银行了解到，今年1月份，银行首套房贷基本上都回归到基准利率。

招商银行（600036）房贷部门工作人员向记者表示：“如果个人信用状况良好，首套房贷实行基准利率，而且1月份额度比较宽松，放贷速度也比较正常。目前银行采取动态控制，所以未来的情况难以预料。”

“除去个别不做房贷业务的银行外，今年1月份，银行首套房贷基本都已恢复到基准利率。”吴昊表示。

自2011年6月份以来，个别银行开始根据业主的资质施行浮动利率，部分购房者首套房的利率上调，其幅度根据客户的具体情况确定。VIP客户可以享受首套房优惠利率，其余客户首套房利率可能上浮至基准甚至更高。到了2011年10月份，随着全国各家银行放贷额度紧张，少数购房人为了保障自身贷款能够顺利发放，自愿通过利率调高的手段来提前获得贷款。很多银行的首套房贷款利率已经在基准利率基础上上浮1.1倍，最高更是达到了1.3倍以上。

此外，在去年由于货币紧缩，房贷难度持续增加，放贷速度缓慢。遇到月末，由于放款额度的限制，部分客户排队1个月才能获得贷款。按照惯例，年初是银行贷款额度相对宽松的时期，因此今年1月份，放贷的速度相对比较正常。

吴昊表示，由于年初信贷额度比较宽松，目前放贷速度基本正常。存量房放贷速度将比2011年11、12月份要好一些。

优惠再现

2008年末，为应对金融危机，对首次购房者实行7折利率优惠等政策，在一定程度上降低了居民购房负担，提高了居民住房的支付能力。但是，随着首套房贷利率优惠的取消，甚至上浮，东中西三大地区当地居民的住房支付能力在持续下降。

《2011-2012年度REICO报告》显示，以住房可支付性指数（HAI）来代表当地居民对当地住房的支付能力，2003年以来全国住房可支付性指数总体呈现下降趋势，2010年按30年期限的按揭贷款计算的HAI为98.7，比2009年下降了3个百分点。

显然，信贷的紧缩在抑制了房地产投资过热的同时，也对一部分支付能力较弱、依靠贷款购房的刚需造成“误伤”。

根据链家地产市场研究部统计，2011年12月北京二手房成交八成是全款购房。房贷申请难度不言而喻，而部分二三线城市银行自下半年起就缩减或干脆停止个人房贷，这种情况下即使房价下降，带给购房者实际优惠也会由于房贷难批而大打折扣。

同时，2011年的3次加息也影响了刚需置业。

据REICO报告初步估算，2011年3次加息，降低首套购房家庭支付能力5个百分点；取消首套房利率7折优惠，合并加息影响可降低支付能力19个百分点；首套房贷利率上浮10%，合并加息影响可降低支付能力23个百分点。

2011年12月12-14日中央经济工作会议明确指出，实施首套住房贷款优惠政策。任志强认为，这表明政府希望恢复个人消费信贷的水平。

目前，首套房贷利率虽然恢复基准利率，但是并没有优惠。至于何时会推出如政策所说的优惠措施，吴昊认为，至少要等到“两会”之后。

然而，对于房企来讲，首套房利率的优惠并不能为他们增加太多的消费者。

“政策向首套房倾斜虽然实际利好有限，但是，毕竟也会刺激一部分刚性需求购买力，同时也是一个政策信号，对于开发企业来说，象征意义更大一些。”中原地产三级市场研究总监张大伟向记者表示。

张大伟认为，只要限购政策没有变化，开发商的去库存压力仍然很大，而且，开发贷放松的可能性很小。