成都商务写字楼拟出新规 利益攸关方或将博弈

日前，成都市商务局向社会公布了《商务写字楼等级划分》（征求意见稿），将写字楼依次分为超甲级、甲级和乙级，是继2008年该局出台《成都商务写字楼等级指导标准》后的拟“升级之作”，甚至还被称为开启“国内写字楼等级标准制定”的先河。

事实上，拟出台上述举措，主要是基于近年来成都写字楼市场的狂飙突进，尤其是2011年以来更是一路井喷，然而火热的背后却潜藏着写字楼等级划分的乱象。

“这次出台的将是一个规范性标准，对于商务楼宇的等级评定具有强制性，以后将不再允许开发商随意自我标榜。”成都市商务局综合与宣传处副处长杜远表示。

此一做法，也得到了祁宏志、赖翰林等商业地产研究资深人士的支持。不过他们也认为，此一新规的内容还不够具体，对于商务写字楼的市场乱象能否扫除仍表示担忧，尤要谨防其变成一只“没有牙齿的老虎”，而未来利益攸关方或将深度博弈。

成都写字楼市场增量迅猛  政府出台新规整饬等级乱象

近年来，成都城市化的迅速扩张以及国际投融资环境的升级渴求等，促使成都写字楼市场狂飙突进，尤其是2011年，更是一路井喷。

据高纬环球的数据显示，2009年成都写字楼供应量仅为37万平方米，到2011年底时，成都甲级写字楼总存量就达到了83.9万平方米，预计2012年将有近100万平方米甲级写字楼投放市场。

其中，在东大街沿线，总建筑面积达9万平方米的时代一号，是香港九龙仓继时代八号之后推出的又一高端写字楼代表作，而与之不远的明宇金融广场，总建筑面积更是近13万平方米，其主体又是以商务写字楼为主，总高度将达到206米。

与此同时，在人民南路、领事馆路和天府大道北段等几大商务集中区域，以人南国际广场、来福士广场和棕榈泉国际中心等多个重量级商业写字楼项目，也将于年内入市。

同样地，成都商务写字楼的吸纳量也分外惊人。最新数据显示，2011年成都甲级写字楼净吸纳面积约为42266.48平方米，年底整体空置率同比下降逾8个百分点。

然而，在写字楼供、销两旺的背后，由于没有相关的制度规约，造成市场野蛮生长，其一便是开发商随意标榜其写字楼为“超甲级”或“甲级”，甚至向消费者做出华而不实的相关承诺，对成都打造“国际化投融资环境”等美好愿景形成了极大的困扰。

正是基于上述考虑，2012年2月，成都市商务局向社会及时公布了《商务写字楼等级划分》（征求意见稿），将写字楼从高到低依次分为超甲级、甲级和乙级。

对此，成都市商务局综合与宣传处副处长杜远向本网表示，这次即将出台的将是一个规范性标准，对于商务楼宇的等级评定具有强制性，目前许多商务楼宇所谓的“超甲级”等，只是开发商自己标称的，等规范出台后将要严格按照内容来认定。

“以前，市场上打着‘超甲级’、‘甲级’的写字楼比比皆是，但是在相应指标上真正能做到软、硬件都到位的高端写字楼产品，还是十分缺乏。”全经联四川分会秘书长何良栩指出。

事实上，早在2008年3月，成都市商务就曾联合高力国际、世邦魏理仕和高纬环球等六大行出台了《成都商务写字楼等级指导标准》。杜远副处长据此认为，2008年出台的规范与这次拟出台的相比，只是一个指导性规范，不具有强制力。

北京金网络房地产成都分公司总经理赖翰林表示，“现在写字楼市场很混乱，明明连乙级标准都谈不上的商务写字楼，都说自己是超甲级，所以出台这个等级标准很必要，以规范市场行为，以防虚假宣传”。

中润实业营销总监祁宏志对出台新规也表示赞同，他深有感触地说，“2007~2008年，在蓝光地产做总部基地写字楼开发时，就感到纠结，原因在于一直找不到相关标准”。

等级划分标准仍存疑虑待解  利益相关方将深度博弈

成都市商务局的上述重大举措，虽然得到广泛的社会支持，但是也产生了不少隐忧。
有分析人士认为，征求意见稿内容仍不具体，对于能否扫除商务写字楼的市场乱象仍表示担忧，更需谨防新规成为一只“没有牙齿的老虎”。

祁宏志指出，最为关键的是，要尽量用数据来表达写字楼“等级标准”，但是对于楼宇自动化、办公自动化等设施设备的要求，很难用数据来表达清楚，“估计政府目前还不敢界定所谓‘5A’写字楼的标注，还是以超甲级或甲级写字楼的提法比较好些”。

日前，在号称“超甲级”写字楼的时代一号售楼部，当本网提及上述征询意见稿时，该售楼部相关负责人表示并不知晓，而对于时代一号何以称之为“超甲级”，这位相关负责人解释说，“超甲级”是开发商对比其他写字楼的租金水平等方面之后自己认定的。

据本网了解，除时代一号之外，上述情况在来福士广场、棕榈泉国际中心、东方希望中心以及环球时代中心等行将入市的商务写字楼项目也普遍存在。

“其实，拟出台的新规并不具有强制性，如果没有其他辅助性规范，欲约束地产商的‘紧箍咒’似乎难以凑效。”高力国际成都分公司总经理蔡孟颐认为，政府拟出台上述标准，不过是作为引导地产商合理开发写字楼的一个参考性标准。

从市场的现实来看，对于上述征询意见稿，开发商或者表示还不知情，或者表现出观望态度。那么，即将入市的写字楼尚且如此，而已经投入使用的写字楼更是感到“岌岌可危”，其物业服务中心对新规也颇有微词。

与时代一号仅一条马路之隔的东方广场写字楼，早在2007年就已开始招租，其客服中心周小姐就告诉本网，“当时的电梯等设备肯定没法与现在比，如果真要政府评定等级，这里的写字楼很难再评得上甲级，更新设备也需要付出不菲的成本，否则租客会不满”。

现实地，一旦新规出台后，如严格按其标准，将会有一些商务写字楼未达标或降星。对于这是否会遭遇招租难或退租风险的问题，杜远表示，“星级改变对已入驻租客影响应该不会太大。在前期调研中，许多租客考虑最多的是地段、价格和已入驻客户等，而开发商或业主可以按照标准对写字楼宇进行改造、升级”。

不过，蔡孟颐也表示，目前，成都写字楼已进入到买方市场，租客在租赁时越来越理性，他们将会考察写字楼的性价比高低，以及是否符合企业需求，而开发商所谓的“超甲级”或“甲级”等营销说辞，也仅是个噱头，很难“蒙”得了消费者。

当前，成都写字楼市场各方反应的冷热不均，为这一重大举措的行将出台似乎蒙上了一层阴影。业内分析人士认为，这或将导致写字楼市场遭遇利益攸关方的深度博弈。