购房者反感房价假摔 开发商酝酿实质性降价

今年“银十”迎来惨淡开局。

佑威及楼市专评网10日提供的数据显示，上周（10月3日-10月9日）上海市新建商品住宅成交面积为8.54万平方米，环比（较前周）下跌39.81%，创下近29周的新低；新增供应面积亦环比下跌80.79%，至5.84万平方米；而成交均价则环比上涨4.27%，至22777元/平方米。

上海盘谷房地产有限公司总经理宋海昨日直言，“9月的市场表现非常不如人意，而10月开局之差令人不敢相信。”不过，宋海强调，“十一”房展会的参观人数还是非常多的，这说明潜在购房者大有人在，只是他们对房价是继续下探还是盘整存在矛盾心理。在这种情况下，开发商应该把压箱底的好项目以合适的价格拿出来展示。

佑威机构执行董事、楼市专评网首席分析师黄志坚还提到，与过去6年同期相比，上周的成交量亦为最低。据黄志坚介绍，上周上海新建商品住宅的成交量，仅为去年同期的23.10%。即便和2008年金融危机时时的同期表相比，也下跌了27.55%。

开发商还在“扛”

事实上，今年“银十”的糟糕开局早有伏笔。

据21世纪不动产上海区域分析师黄河滔介绍，自8月起，上海楼市近9周的平均成交水平即徘徊在12.7万平方米的低位，但成交低迷并未构成价格的回落。黄河滔认为，经过“十一”房展会的观察，当前房价与潜在购房者心理价位存在的偏差，仍是制约成交活跃度的关键。

但降价目前似乎并非大部分开发商的策略选项。

宋海称，目前，在上海，大幅降价的现象还只存在于个别楼盘。“现在业内说的最多的是‘扛’这个字。”宋海说，很多开发企业宁愿调低销售目标，也不选择降价跑量，“虽然不同的项目现金流情况不同，公司目标也不尽相同，但大范围的你追我赶降价的情形还没有出现，应该说，不少开发商对此轮的宏观调控是做了准备的。”

据宋海介绍，他们在嘉定新城的一个刚需项目，如果从传统的销售效率看，应该算已进入尾盘期，但目前市场成交低迷，要想售罄，所需的时间会比以往延长很多。

部分楼盘已选择了降价策略，但在业内人士看来，效果也难言乐观。

上海宝华企业集团有限公司副总裁杨健说，“在‘十一’房展会上，有一些大幅促销的项目，有打对折的，有原价1000万元的别墅卖700万元的，有标杆楼盘打8.8折的……这些促销力度比历年都热闹，可越是这样，买房人越疑虑，越犹豫。”

上海住宅存量仍在上升

“种种因素表明，限购令下，降价换量将是多数开发商不得不做的选择。如果10月房价仍然假摔或降价幅度不够，则成交量依然难逃低迷状况，局势会变得对开发商愈加不利，后市房价或从‘下跌抵抗’演变成兵败如山倒式的‘急跌’。”黄志坚认为，目前上海住宅存量仍在上升，开发商回款严重不足，压力越来越大。

网上房地产显示，截至昨日发稿，上海一手住宅可售面积为876万平方米，仍处历史高位。

在杨健看来，眼下开发商应该树立自己的品牌，同时定价要贴近市场，要给客户实实在在的让利。

杨健解释说，现在的购房者都很成熟。如果开发商在房价上“假摔”，反倒会令他们反感，那么连看房、谈价的余地都没有了。

分析师薛建雄同样认为，10月成交量不会有起色，开发商面临的难题已经不是普通的营销手段所能解决的了。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍分析，尽管眼下以价换量没能大范围展开，但从市场整体走势上来看，降价对于资金回笼的促动能力却体现得愈发充分。