成都别墅成交缓步回升 小户型或将领跑市场回暖

历经一波三折后，成都别墅市场成交迎来缓步回升。

回眸过去数月，可谓惊心动魄。2011年底，成都数千万级奢华别墅齐入市后火爆成交；龙年初，深受传统淡季影响，别墅供销又降至冰点；2月国土部传来消息称，别墅类用地出让再被令行禁止……

中成房业数据显示，继今年1月成都别墅成交250套、成交规模6.5万㎡且成交面积环比下降55.35%后，2月成交别墅293套、成交规模达7万㎡且成交面积环比上升7.6%。
该机构预计，相对于以往成都推出别墅动辄数百个平方米，几百万或上千万元价格，总价100多万元的小型别墅正在打动一些收入相对稳定、有一定“闲钱”的中产人士。

业内人士认为，在如今刚需、改善型需求主导市场的背景下，小户型别墅由于价位、区位以及配套等符合多数消费者口味，未来或将成为市场“新宠”。

别墅存量高企后成交迎缓步回升

年初，中成房业发布的“2011年成都别墅研究报告”显示，受楼市调控影响，2011年成都别墅存量面积累计240.9万㎡，但成交面积仅为159.7万㎡，同比下降达27.68%。

上述机构预计，对于“240.9万㎡”的这一别墅存量数据，成都市场仍需要“一年半”时间去消化。

曾有业内专家分析表示，存量高企下，2012年将是成都别墅“去化年”，由于去化方面遭“鸭梨山大”，各大开发商定会选择“适销对路”产品营销，以加快资金回笼。

不过，造成目前上述局面的原因之一，在于2011年底成都批量高端别墅在观望数月之后集中供应入市，以迎接收官一搏，像牧马山蔚蓝卡地亚 (论坛)、亚特兰蒂斯、保利•拉斐庄园、中国会馆、龙湖悠山君等中、高端别墅，都以不菲价位和奢华品质雄踞金字塔之巅。

此外，再加上2011年楼市限购、金融紧缩等政策措施交相叠加，波及到原本受市场波动较小的高端住宅市场，致使其旗下的别墅市场遭遇低迷，也造成别墅投资客户群被挤压而大多排挤出局。

正是受上述政策打压的持续影响，去年10月成都别墅连续4周遭遇罕见的“断供”现象。在市场供应端极度萎缩的同时，销售端也呈现出极度的不景气，“个位数”成交量成为当时的市场常态。今年初，对于高企的成都别墅存量，业内人士甚至预判，到下半年才有可能迎来市场销售节点。

然而龙年伊始，受国家GDP“保8”等因素的影响，中央宏观金融政策趋于宽松，尤其是进入2月以来，全国多地银行针对首套房贷出现利率下调。

更为罕见的是，为进一步释放消费者的购房需求，央行在2月18日下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，合计释放流动性达4000亿元，这是龙年初央行首次下调准备金率。

从近期市场来看，包括成都在内的多地商品房市场顿时成交活跃，其中作为高端住宅之一的别墅产品，其市场成交量也迎来缓步回升。有分析人士预计，2012年全国楼市将有望回暖。

本网据中成房业别墅统计数据显示，继今年1月成都别墅成交250套，成交规模6.5万㎡且成交面积环比下降55.35%后，2月共成交别墅293套，规模为7万㎡且成交面积环比上升7.6%。

四川中原地产市场研究中心研究员杨杰表示，近期成都别墅成交趋于回升，主要依托于整体市场有明显复苏的迹象，其中尤其是跟当前信贷环境的放松，年前购房需求集中释放，开发商积极、务实地定价有很大关系。

小户型受青睐或将领跑市场回暖

如今，成都别墅整体成交趋于回升，其中小型别墅成交活跃，或将继续领跑市场。

全经联四川分会秘书长何良栩认为，自从作为小户型消费主力的投资型客户被挤出门外之后，自用养老型于是成为消费此一产品类别的唯一客户群，同时这些小户型别墅项目所处的位置较好，大部分均在非限购的近郊区域，而且产品总价也相对较低。

据本网了解，今年初，尤其是2月以来，像青城山块版的中铁•水映青城，就推出了40～85㎡不等的小户型别墅。此外，像金科廊桥水乡、龙湖•小院青城和牧马•廊桥、绿地•锦天府等多个成都别墅楼盘也加大了这种户型的推盘力度。

杨杰告诉本网，“根据我们的经验，近来确实小户型别墅走量较快，由于这些别墅产品存在着性价比较高而总价偏低，也对购房者入市的门槛较低”。
  
    根据上述报告，中成房业预计，相对于以往成都所推出的别墅动辄数百个平方米，几百万或上千万元价格，总价100多万元的小型别墅正在打动一些收入相对稳定、有一定“闲钱”的中产人士。

中舆地产顾问公司总经理汪宁生表示，小户型城市别墅走红市场，这是一个大概率件，相对于近几年来剧增的大户型奢华别墅，这种产品在市场上还相对稀缺，同时该类型产品的设计创新也使其拥有优异品质，也会吸引更多富有阶层来购买。

当前，不仅小户型纯别墅持续热销，而且作为接近小户型别墅或作为其延伸的花园洋房也备受追捧。

相关数据显示，成都今年2月花园洋房销售155套，销售面积达2.7万㎡，以占据38%的份额而雄踞别墅市场之巅，即使原本稳踞其顶端的联排别墅也难望其项背。

事实上，在成都市场，小户型城市别墅走俏并非当前仅有的现象，而从2011年限购令落地成都之后就已升温，不过受当时消费者观望情绪浓厚之影响而表现并不明显，业内也这样普遍认为。

庞大的潜在需求，才是驱动小户型别墅走俏的主导因素。据悉，目前成都市常驻人口达1400余万，其人均GDP也快速增长。
  
    尤其值得注意的是，近些年来，成都中产阶层迅速膨胀及其对城市居住需求多样化，导致别墅市场供给多元化，随着在高端奢华别墅剧增的同时，经济型的小户型别墅也随之大量出现。

成都同恒地产顾问机构第三事业部总监车国宇认为，从目前来看，得房率高的小户型别墅将有很大的市场前景，到底能否引领市场，还需要结合市场、政策变动情况。