楼市波动“房闹”乍起 应该理性看待房价下降

理性维权呼唤“契约精神”和“法律依据”

受市场大势影响，从去年开始，高企的房价开始有所松动，从一线城市如北京、上海等地，到成都楼市均出现楼盘降价的景象。于是，我们看到这样一个奇怪的现象：在相当部分有降价行为的售楼部里，一边是新的购房者排队抢房，另一边则是老业主举着“维权”的横幅要求开发商给予降价补偿。
因新开或新推楼盘价格低于当初购房时的价格，老业主们就要求退房或者补差价，从而集体与开发商闹，一些楼盘甚至出现了业主冲击售楼处、砸烂沙盘等过激行为。媒体为这种现象起了一个形象的称呼：房闹。可以预测，如果房价持续走低，因新推房源降价而致“房闹”的事件还会有更多。

分析：从法律上讲，大部分“房闹”都无法可依

在泰和泰律师事务所律师看来，无理“房闹”是最不可取的维权行为，不仅达不到维权目的，而且极有可能因为过激行为而违法，甚至构成犯罪。事实上，对于购房者来讲，最大的维权就是维护合同，对于业主们的遭遇，感情上值得同情，但在法律上，大部分的“闹”都无法可依。

从今年初开始，类似这样的老业主“房闹”开发商事件，在各地城市都频繁出现。记者粗略统计的数据显示，从今年1月至今，杭州各类“房闹”事件就已达近20起。光是5月3日至5日，杭州就接连发生3起房闹事件。从最开始的静坐拉横幅，到打砸售楼处沙盘、与保安发生肢体冲突，再之后还有老业主去售楼处门前摆花圈，以此讽刺开发商“泯灭良心”。甚至还有老业主结伴爬上在建楼宇顶层意图跳楼，向开发商施压。

然而，各种“房闹”的结果，使得老业主和开发商两败俱伤。从各地多起“房闹”事件始末来看，房闹业主通常不会直接把“降价补差”问题抛给开发商，而会找出各种理由与开发商周旋，实质上，“房闹”的最终诉求是“醉翁之意不在酒”——逼迫开发商对其实施“可商量”的“降价补偿”。

事实上，业主能否要求开发商补差价，关键看是否在合同中有此约定。除非开发商在合同中主动约定“降价补差”条款，经此约定，业主的补偿要求才具备法律依据，如果开发商拒绝履行合同条款，业主的维权行为属正当正义，反之就是“无理取闹”。

各方观点：

1、专家：

无理“房闹”不可取

泰和泰律师事务所律师称：依法成立并生效的合同对当事人之间均具有法律约束力，买卖双方一旦签订合同，就应严格执行“平等自愿、风险自负”的契约精神。任何一种商品进入市场，价格就有涨跌，住房也不例外。受国家政策调控和市场供需等影响，房价出现下降，这属于正常的市场风险，应当由购房者自行承担。通常情况下房价下降，并不是购房者要求退房或进行赔偿的合法理由。

根据我国合同法等相关法律的规定，没有法定事由或者约定事由任何一方不得擅自变更或者解除合同。从我国合同法等相关法律规定的法定事由以及买卖合同一般约定看，房价由于市场行情变化下降，并不属于变更或解除合同的法定事由或约定事由。因此除非双方另有约定，仅因价格下降要求退房或赔偿是没有法律依据的。

2、市场：

楼市不是完美的避风港

楼市存在泡沫，这句话经济学家已说了无数次。但泡沫在破碎之前不仅无法预测，而且会越膨胀越漂亮。公众从“谨慎观望”到“买涨不买跌”，购房心态也随着市场变化不断调整。观望者趋之若鹜，得利者暗自窃喜，公众追涨不追跌的消费习惯，更成为炒房者一再抬高房价的社会心理基础。如果房价猛降，对于购房者来说，无疑是一个巨大的打击。但这就是市场，这就是价值规律，房市不是完美的避风港。因此，在要求公众购房保持理性的同时，政府部门也要维护良好的市场秩序，严厉打击价格欺诈等行为，维护消费者合法权益。

3、市民：

理性看待房价下降

面对部分业主因楼盘降价而围攻房产商的行为，许多市民理性表达自己的观点，有的甚至斥责“闹房的太无理取闹”，支持政府依法打击“房闹”，特别是那些带头唆使、幕后组织的炒房中介。“如果涨价了，你也会退钱给房产商吗？”网友“传递声音”说，“合情合理的诉求是可以理解的，但过激的行为方式，特别是煽动聚众闹事，致开发商正常经营无法进行，确实不应该。”

■律师提醒：

如果订立买卖合同存在显失公平或重大误解的情形，或者双方在合同履行中出现分歧，双方可以通过相互协商的方式予以解决，当然双方亦可以通过依法申请仲裁或提起诉讼等合法途径解决。

目前，部分业主为逼开发商同意退房或对房价降价进行赔偿，采取诸如打砸售楼处、扰乱公共秩序等行为，都已经严重违反了我国治安管理处罚法的相关规定，公安机关有权采取行政拘留等处罚措施。如果情节严重的，甚至将触犯我国刑法的相关规定，构成毁坏公私财物、或聚众扰乱社会秩序，或寻衅滋事等犯罪，依法将被追究刑事责任。