2012成都住宅性价比刺激着刚需 小户型一直是主角

2012年，成都房地产市场在年初冷清、小阳春回暖、金九银十、年末冲刺期间经历了一次奇幻漂流。而在这时冷时热的成交起伏中，刚需是绝对的主角。

今年，在坚持调控不动摇的前提下，货币政策定向宽松，虽然实质性利好较少，但房地产企业以价换量收效明显，激发出不少购房欲望。与此同时，天府新区建设、“北改”推进、地铁2号线通车、2.5环贯通等城市建设工程，着实为成都楼市添了一把火，无不刺激着刚需下手买房。

一波波回暖行情几乎都由刚需一族拉动，领跑销售排行的也多为刚需楼盘，供不应求的也多为刚需户型。今年成都住宅市场上，出现频率最多的是刚需，被业界讨论最多的也是刚需。“得刚需者得天下”，一语道出的不仅是逆境中房企的救命良方，更是调控下楼市的中坚力量。

市场冷热有时 刚需盘一直很抢手

或许因为年初局势不明朗，购房者观望情绪较浓等因素，今年年初成都住宅市场成交并不乐观。相关数据显示，今年1月—2月，成都市主城区商品房成交面积与成交套数双双下滑。而在开春以后，万科、华润、蓝光等为代表的品牌开发商，迅速加入第一场市场争夺战中，刚需市场持续释放。3月17日，光华逸家开盘3小时，400余套房源全部售罄；4月29日，蓝光锦绣城继首批次开盘热卖之后，第二次开盘成功售出200余套；5月12日，中德英伦联邦二期一批次开盘，销售326套，销售金额2.4亿元……这波由刚需支撑的热销场面持续了整个上半年。业内人士分析认为，之所以出现这样的现象，主要是因为在严厉的政策调控下，开发商为吸引更多购房者下单，开展了一系列的优惠活动。此外，开年不久，多家银行就把首套房贷款利率回调到了基准利率，缓解了刚需购房者的观望情绪，从而促成了刚需盘成交。

6月，央行下调存贷款基准利率，在看似诸多利好的冲击下，开发商重燃信心，开始大量推盘。当月成都商品房新增供应量较之前出现井喷，但在经过端午小长假后，成交量出现小幅下降。不过这样的势头很快在7月得到逆转，接下来的几个月市场持续活跃，8月的成交量甚至突破万套，达到近一年的最高值。然而10月主城区成交却遭遇“滑铁卢”，创下自今年3月以来连续8个月主城区住宅成交量的新低。业内人士表示，这或许是由于之前淡季较好的成交量消耗了一定库存，而开发商以价换量的营销策略也在房交会后结束，这些因素影响了购房者入市的积极性。而在年末，开发商密集推盘，优惠不断，11月以及12月初成都楼市无不洋溢着融融暖意。数据显示，尤其在11月，主城区住宅以过万套的成交量，让业界备感暖意。这其中，单价在6000—10000元/平方米的住宅成交占比最大，充分说明刚需依然是市场主力。

小户型走量好 刚需市场供不应求

根据透明房产网行业分析中心数据显示，今年1—10月，仅有两个面积区间的住宅呈现出供不应求的存量消化状态。其中，90—110平方米的住宅供应量为11634套，成交量12036套，共消化存量402套；而刚需最倾向于购买的70—90平方米的住宅则出现了更为明显的供需对比，在供应量28427套的基础上，成交量达到34590套，消化存量达6163套。此外，面积在70平方米以下及110平方米以上的各面积区间住宅，均再度累积了不同程度的待售存量。由此不难看出，刚需购买力的涨幅明显高过住宅市场整体水平。而从成交量占比变化来看，70—90平方米的住宅是唯一一个占比涨幅有明显增加的面积区间，较去年同期，该部分房源占比增加了5.3%。另据数据显示，70—90平方米住宅在近两个月的成交量均达到总量的45%，50—70平方米，90—110平方米、110—130平方米的住宅成交量占比为市场总量的11—15%。

这也不难理解为何有人高呼“得刚需者得天下”。俊发成都公司营销经理杜芳近日告诉记者，该项目自8月25日开盘以来，推出了750套房源，截至目前已卖出610多套，主推户型60—120平方米很好的满足了大量刚需购房者的需求。与周边同种类型的产品相比，较低的价格也让购房者感受到了更高的“性价比”。

城市建设提振楼市 刚需置业看中性价比

今年成都楼市，大规模的城市建设利好尤其突出，对住宅市场特别是刚需市场的影响尤其深远。今年，“北改”工程正式开启，城北迎来新变化，不少开发企业抢驻城北打造刚需产品。位于“北改”核心区域内的招商雍华府相关负责人表示，该项目一期已完全售罄，二期已进入尾盘销售阶段，三期产品亦将随后在年底或者明年年初面市。项目之所以能有如此好的销售成绩，不仅与自身打造有关，更因“北改”提升了区域在购房者心中的形象。该负责人告诉记者，“区域内项目因为较高的性价比吸引了大批刚需置业者，套二、小套三户型最受青睐。”

今年，地铁2号线的通车拉动了东西向楼市发展，跟着地铁买房，再次成为刚需一族口口相传的置业心得。不仅如此，今年城市道路建设加速，多条断头路被打通，2.5环基本通车，沿线楼市一度升温，成为广大置业者的下手目标。

作为受交通利好促进最明显的区域之一，东客站板块无疑最有发言权。区域内蓝光锦绣城、阳光100米娅中心、朗诗绿色街区等楼盘无不吸引了大量刚需客群下单。业内人士向记者表示，高端人群置业往往看中项目是否占具稀缺城市资源，不可复制不可替代是其象征。而刚需群体在买房时则尤其看中与生活息息相关的交通设施、生活配套等，因此往往对地铁盘、学区盘等特别关注。观察领跑今年销售排行的项目也可以看出，走势较好的项目无不处于潜力地段，区域规划完善，性价比较高。

后市观察

刚需主力位置依旧

纵观今年成都住宅市场表现和销售情况，以刚需产品为主的项目大都取得了不错的销量，部分项目多次推盘情况频现，刚需特质尽显。而在接下来的一段时间内，刚需产品能否继续俘获购房者“芳心”？业内人士看来，如今成都城市化进程较快，越来越多的外来人士进驻这里，随着人口的递增，购买需求也进一步增加，而这里面的需求大多数还是针对刚需群体，所以说刚需产品或许仍会在接下来一段时间内占据主导位置。

此外，楼市调控政策一直以来都是影响市场的一个重要因素。政策面多次传递出支持刚需的信号，这样来看，房地产市场很难出现大涨大跌的现象，供需会比较平衡，市场反应也会相对温和，合理发展或将成为市场的总体发展趋势。有业内人士预测，未来楼市价格不可能出现井喷式增长，但大量刚需群体的购房需求仍在那里，在买涨不买跌的心态下，明年行情或将保持较高成交水平，价格应该也会稳中有升。

名企采访

2012年，中德英伦联邦以超高的人气和销售量一路领跑成都刚需市场。据中德英伦联邦营销策划经理龙浩介绍，购买该项目的客户近70%年龄在35岁以下，截至目前为止，该项目已经卖出3000多套，销售金额突破25亿元。该项目主推90平方米左右的户型，赠送面积最多可达40%，在总价上充分考虑了刚需群体的承受能力。“总的来说，就是让购房者能够在最合适的区域环境，买到最具性价比的产品。”龙浩告诉记者，“刚需产品是所有开发商应该关注的产品类型，因此这类产品应该还是会成为市场主流。”