权威数据揭秘我国房地产市场九大数据谜团(2)

1.居民收入情况

这是衡量住房真实市场需要的前提。居民真实住房拥有量，是现有住宅真实存量，这一数据不准确，住房市场真实需求无法判断。这方面数据也出现国家统计局的多个口径数据和社会调查数据之间的重大差异。

国家统计数据：

数据1：年度数据，2010年我国城镇和乡村居民人均住房建筑面积为31.6和34.1平方米，2011年为32.7和36.2平方米。

数据2：全国人口普查数据，2010年我国城市、镇和乡村人均住房面积分别为29.15、32.03和31.73平方米。综合来看，同是2010年数据，数据1大于数据2。

数据3：据2012统计年鉴，2000年至2010年，全国城镇新建住宅72.7亿平方米。

数据4：据全国人口普查数据中的家庭住房情况数据，全国城镇建成住房中的43%为2000年及以后建成的住房。据统计年鉴，2010年全国城镇住房存量总量为211.65亿平方米。由此推算，2000年至2010年全国城镇建成住房总量为91亿平方米。数据4比数据3的72.7亿平方米多了25%。

数据5：据统计年鉴数据，2010年我国城镇人均住房面积为31.6平方米，若按全国城镇人口为6.66亿人计算，2010年我国城镇住房拥有量达210亿平方米。

社会研究数据：

数据1：据北京大学《中国民生发展报告2012》，2011年全国家庭户均住房面积为116.4平方米，人均面积36平方米。这一数据明显高于统计局的两组数据。

数据2：据国务院发展研究中心的研究报告，国家统计局关于城镇人均住房面积31.6平方米的数据，更可能是对应的是4.6亿人的城镇非农户籍人口，而不是6.66亿人的常住人口。若按常住人口计算，人均住房面积只有27.9平方米。由于人口对象相差2亿左右，城镇现有住房实际存量数据就会出现巨大出入。2010年我国城镇住房存量在147亿至186亿平方米之间，变动幅度达40亿平方米。

数据3：全国城镇住房空置率。据2010年某一媒体报道，国家电力部门查出“中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套”，这一数据在社会上引起广泛议论，但国家电网公司宣传处表示，“电网公司从来没有进行过这方面的统计和调查。”

数据4：北京住房空置率。据报道，2012年3月31日，北京市公安机关组织开展了实有人口基础信息大调查百日专项工作。核对流动人口信息725.5万人、境外人员信息9.3万人，标注出租房屋139万户，核对空置房屋381.2万户。但公安机关表示，这里的“空置房屋”概念是基于电子地图的相对概念，与城市生活中实际没人居住的“空置房”概念以及开发商未售出的房屋无关。

2.居民住房拥有量

3.全国住房供应量

这是衡量住房真实供给市场的前提。这方面的各项统计数据差异也是很大。

国家统计数据：

数据1：2010年全国各地区全社会住宅竣工面积为18.32亿平方米，其中商品住宅6.34亿平方米，占近35%。这说明全国有65%的竣工住宅属于非商品住宅。据分析，其中的2/3属于农村住宅，1/3属于城镇住宅，即城镇中有大约4亿平方米竣工住宅属非商品住宅，相当于城镇商品住宅总量的60%以上。

数据2：2010年全国房地产开发企业房屋竣工面积7.87亿平方米，商品住宅销售面积9.34亿平方米，销售面积是竣工面积的120%。若对2005年至2010年全房地产开发企业的竣工面积总和与销售面积总和进行统计，可以看到，这6年销售面积的总和为41亿多平方米，大于竣工面积总和31亿多平方米的32%，整整多出约10亿平方米。这多出来的销售面积从何而来？即使考虑因商品房预售、当年销售面积大于竣工面积的情况，但多出来的面积10亿平方米相当于这6年中2年竣工面积的总和，预售情况远远不能解释数据的巨大出入。