房地产市场变局之辩：三个“拐点”辩证看

2014年已经过半，伴随着一些地方楼市库存高企、成交低迷，呼和浩特、南宁、铜陵、济南等城市陆续放开限购。与此同时，关于中国房地产市场“拐点”是否出现的争论再度热了起来。

“楼市泡沫是个伪命题”“根据养猪波动周期，楼市‘短拐点’未到”“房地产市场‘拐点 ’4年前就已出现”“10年后房地产市场‘拐点’一定会出现”……房地产“拐点论”自“问世”以来，差不多三年“拐”一回，每次都一团混战、输赢不分。

其实“拐点”的数学定义很简单，用于其他产业也很少激起“楼市拐点”遭遇的如此大的对立情绪。作为经济学中重要的研究对象，房地产市场周期性规律也是客观存在的。为什么一提中国楼市“拐点论”就无法心平气和，更无法达成共识？归根到底，因为不同群体对“拐点”的理解标准不一。此外，对中国经济的中长期走向及对中国新一轮城镇化对房地产市场将产生的作用这两个重要变量的认识也存在差异。

例如，房地产最重要的产业特征，就是不动产的地方性——“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，买房人、卖房人再明白不过的道理，在“拐点”是否出现的大讨论中屡屡被忽视。“拐了”还是“没拐”？这个问题就像是在问世界是绿的还是红的一样。实际上，世界是万紫千红的。房地产“拐点”对不同地方意义也不同，有的要及时调整，把握由“黄金时代”进入“白银时代”的窗口期；有的还没尝过“黄金时代”的味道；也有的地方恐怕要为“青铜时代”甚至“黑铁时代”做准备了。

尤其要意识到，中国新一轮城镇化中蕴藏的房地产转型升级的机遇必须抓住，决不能重蹈一些城市“新城变鬼城”那样的开发覆辙，更不能在新一轮城镇化中延用房地产模式，而应当果断向以民生为本“拐”。

而对于另外一个“拐点”，不管是经济学界，还是政府层面，共识却越来越趋向统一：那就是从依赖强力“限购”这种政策手段调控楼市，加速过渡到借助税收等市场手段调控，让市场在资源配置中起决定性作用；由全国一盘棋一刀切地调控，开始向不同地方视不同情况精准定向调控。与中国房地产“拐点”是否到来的大争论不同，对调控思路和调控手段“拐点”将到来的看法，共识远远大于分歧。

党的十八大以来，中央大力推进行政审批制度改革，强调改革重在向市场、社会、地方放权，减少对微观事务的干预。市场之手和政府之手各归其位、相互补充。房地产是市场化程度最高的行业之一，建立中央强调的调控长效机制，必然要同取消、下放行政审批权结合，同时尽快建立科学的房地产税收调控体系。

市场经济是变化经济，要求我们接受变化、分化并趋利避害。机械生硬地削市场变化和区域分化之足，适“拐点”之履，误人误己。作为世界第二大经济体，一盘棋一刀切的管理习惯、思维模式明显不合时宜。31个省市区600多座城市，微观市场活动瞬息万变。一味药，治百病，这种思维模式、调控方式，非“拐”不可。

最后，值得一提的是各方看待房地产市场心态的“拐点”。从“温州炒房团”到“大妈炒房团”，在中国房地产的“黄金时代”，“买房就是增值”“买到就是赚到”的心态秒杀一切投资理性。在投机味道渐浓的房地产市场，泡沫和风险伴随着贪婪和赌徒心态在悄然做大。

不能忘记，2008年国际金融危机正是肇始于美国房地产投机巨大的杠杆作用，正是一场贪婪的投机盛宴诱发了“拐点黑洞”。在为经济学著作《动物精神》所写的推荐中，李稻葵认为，动物精神就是人类经济决策的非理性，是国际金融危机的根源，是市场经济体系脆弱性的基础。这证明在市场经济中存在人类本性包括贪婪心态带来的先天短板。今天，在中国很多城市，“买房能赚翻”的投机心态依然大量存在。买房者、土地财政的依靠者等各方应尽快迎来心态回归理性的“拐点”。