放松房贷难阻楼市回调 降价才能真正拯救楼市(2)

降价是去库存最好手段

拯救楼市的各种努力存在自身无法解决的悖论。由于住房限购、住房限贷政策松绑后只能是刺激中高收入人群的改善性需求或投资需求释放，而这些人群的置业需求前提是房价能够保值增值。这样一来就存在逻辑上的矛盾。也就是说，如果拯救楼市政策有成效，那么房价必须要上涨。如果房价已上涨，那么就不需要救市政策。同样，如果拯救楼市政策无成效，那么房价必然要下跌。如果房价要下跌，那么救市努力也枉然。这里不妨也借用股市上涨的基本原理，如果市场上股票筹码很集中，那么股票必然会是无量上涨。如果股市成交量急剧放大，那么往往是见顶回落的前兆。楼市也是如此，如果明明知道未来房价不会上涨或涨幅过低，那么还有哪一个人因为信贷政策优惠愿意去购房呢？除非是真正的刚需。就当前我国房地产市场情况分析，所谓的住房刚需的绝大多数应纳入保障性住房的范畴。

降价是最好的去库存手段。从最近几年我国宏观经济与房地产业相关性看，房地产业对宏观经济的绑架已经到了令人深思的地步。面对楼市调整，我国相当部分房地产开发企业不是选择降低价格促进销售，加快资金回笼，而是期待政府出台强力的救市或刺激政策，实际上与维护房地产市场健康稳定运行的政策目标是南辕北辙，反而会加剧国民经济的矛盾。就目前我国房地产市场状况而言，连房地产开发企业都对市场前景悲观时，很难指望有多少人愿意帮助房地产开发企业去库存，高位接盘，并延缓楼市下跌。这分明是“请君入瓮”的把戏。上半年限购政策松绑后的绝大多数城市房价加快回调，已经充分证明了市场调整的威力。降价去库存，可以在新的均衡下形成市场新的预期，而资产价格重新调整也是社会财富的再次分配。从维护社会公平的角度说，富人房产缩水，也就意味着穷人的转移收入上升。

因此，不能过于指望个人房贷政策放宽后我国楼市会有明显复苏，只要市场运行趋势未改，我国楼市仍应回归既定调整轨道。市场风险释放不是坏事情，如果一直捂着，那么反而风险更大，破灭的可能性更大，危害更大。地方政府也不要过于指望从救市可以获得经济稳定增长从根本上说，降低对房地产业依赖度才是稳定地方经济增长的逻辑起点。