放松房贷难阻楼市回调 降价才能真正拯救楼市

据国家统计局发布的数据，8月份我国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有68个，二手住宅价格环比下降的城市有67个。无论从哪个方面看，当前我国楼市下滑的可能性显著增大。

在松绑住房限购政策效果不彰情况下，地方政府救市压力向住房限贷政策松绑转移。近期，又有市场传闻银行房贷新政或明确下限七折利率。且不论传闻是否有出处，就松绑个人住房贷款政策刺激楼市需求以阻止楼市回调而言，本身就存在逻辑悖论。

放松限购政策

成效不明显

若房地产调控政策不能取得预期成效，反而会强化市场运行轨迹。从2003年中央银行的“121号文件”到2013年初的新国五条，10年期间有9年在国家层面出台了严厉的房地产调控政策，特别是在调控后期启用住房限购、住房限贷的行政控制措施，以阻止房价过快上涨，但实际政策成效并不尽如人意，房价依然跳跃式上涨。究其原因在于，我国城镇化进程加快，驱动房地产需求加快释放，推动房价上涨。与此同时，政府有形之手对房地产市场运行规律的认识逐步深化，政策重心与房地产市场主要矛盾有偏差，加上稳定经济增长的政策取向，房地产调控政策并不足以改变市场运行大势，反而成为强化市场运行既定轨迹的助推器。每一次房地产调控政策出台后的市场观望到报复性反弹，从根本上强化了房价上涨预期。

为阻止楼市过度回调的房地产调控政策，与抑制房价过快上涨时也有异曲同工之妙的作用。上半年，部分地方政府开始有意放松住房限购政策，随后大多数城市相继跟进，但政策松绑后成效并不明显。2014年1-8月，全国商品房销售面积同比下降8.3%，降幅比1-7月份扩大0.7个百分点。8月份，我国70个大中城市房价几近全部环比下跌，比6月份形势更加严峻。这一情况表明，在住房限购政策松绑未能取得预期成效时，反而强化了市场回落的预期，增加楼市调整的压力。同样，如果住房限贷政策松绑也未能取得预期成效，那么楼市调整的幅度可能会更大。

放松房贷难阻楼市回调

个人住房贷款政策放松也难以阻止楼市回调大势。从市场潜在需求谈论楼市发展前景缺乏严谨的科学论证。作为国民经济支柱产业，房地产业高速发展已经支撑起过去长达10年之久的国民经济增长，也满足了大多数人的居住需求。未来城镇化率推进，农民入城，旧房重置，都需要房地产业增加供应。但从目前宏观经济金融层面看，已经不支持房价上涨。这主要是因为，我国宏观经济增速换挡，经济增速下降，不仅限制了房价上涨幅度，也约束货币供应量低速扩张。去年第四季度以来的市场调整，是在房地产政策真空期市场力量自发作用的结果，实际上是对房价过度偏离的矫正。

目前我国多数城市房价还没落入需要个人住房贷款支持购房需求的空间。分析市场需求结构不难发现，我国中高收入人群大多拥有住房，低收入人群需要保障性住房支持，中低收入人群对房价敏感度极高。就当前多数城市房价的调整幅度看，还远远未到中低收入人群的购房价格区间。这样一来，即使商业银行放松了住房限贷政策，也无法有效刺激真正需要购房的中低收入人群需求。而且就商业银行经营而言，中低收入人群个人住房贷款风险最高，按照价格覆盖风险的经营原则，恐怕七折利率更应是政策性银行业务，而非纯粹的商业性经营。

当然，贷款利率下降或其他限制取消，可能会刺激中高收入人群的改善性住房需求，有助于市场需求释放。但需求释放应属于一次性，当改善性需求释放后，楼市因为缺乏持续的需求动力而加快回落。