业内:房企拿地窗口正在开启 土地出让单价高

11月24日，广州。央行宣布降息后的首个工作日，规划建筑面积46万平方米的白云区红云涂料化工厂地块以约64.5亿元的总价成交，折合楼面地价1.4万元/平方米，成为2014年新的广州地王。

11月26日，上海。阳光城子公司上海富利腾房地产开发有限公司以21.08亿元竞得杨浦区平凉社区03F5~01地块，楼板价达41078元/平方米，溢价61.41%，刷新了杨浦区土地最贵单价纪录。

几天后，北京也将出让一宗“地王”级地块。12月4日北京市国土资源局将现场竞拍今年北京土地市场楼面单价最贵的一宗地块——海淀区太平庄村2号地，地块起始价为6亿元，竞买保证金为2亿元，建筑控制规模为16136平方米。据测算，起始楼面单价约为3.71万元每平方米，将是今年北京推出的楼面单价最贵的一宗地块。

中原地产首席分析师张大伟认为，“从目前市场趋势看，‘9·30’房信贷新政以及最新的降息政策，均为房企带来一定利好，因此房企可能会在年前采取抄底拿地的补仓动作。”

房企重启拿地窗口

长久以来，标杆企业的拿地情况一致被业内看作行业的风向标。

截至11月23日，万科、远洋、华润等20大标杆房企11月拿地金额达270亿元，达到最近8个月以来最高金额，11月拿地金额有望突破300亿元。20大标杆房企中，万科、碧桂园、远洋、华润、保利、龙湖、绿城等企业均出手拿地。

“种种现象表明，房企的拿地窗口正在开启。”亿翰智库董事长陈啸天分析认为，从标杆房企在今年前几个月的表现来看，在土地投资方面显得相当谨慎。不过从今年9月开始，部分房企在土地市场开始逐渐恢复活跃，其中万科、远洋均加快节奏拿地，这一趋势在11月表现得尤为明显。

随着企业拿地闸门的开启，各一线城市土地出让金也不断创新高。据数据，截至11月26日，北京市已经出让各类土地138宗，较去年减少58宗，成交总金额为1900.51亿元，其中居住类用地成交48宗，成交额为1256.4亿元，预计2014年卖地收入将突破2000亿元；上海目前土地总收入为1382.8亿元，预计今年卖地收入将超过1700亿元；广州和深圳卖地收入都已超过500亿元。

“今年各地陆续放开限购纷纷出台相关政策对房地产进行救市。再加上‘9·30’信贷政策的调整，公积金的异地转移支付等政策，使标杆房企对房地产市场的预期逐渐转好。降息政策的提前到来，更加提振房地产市场的信心。虽然短期效果可能并不明显，但是房地产行业的预期好转毋庸置疑。”陈啸天表示。

土地出让单价高

成交面积负增长

显然，政策面的刺激效应在土地市场已经开始快速渗透，但与一线城市土地出让金的一路飙升形成鲜明对比，土地成交面积却出现了负增长。

国家统计局此前公布的数据显示，今年前三季度全国范围内房地产开发企业土地购置面积24014万平方米，同比下降4.6%，土地成交价款6781亿元，增长11.5%。

上海房地产研究院的调查也显示，全国十大城市土地成交量面积今年以来持续下跌，10月同比跌幅扩大为27%。

“实际上，2012年就曾出现过年度购地面积负增长，结果2013年市场需求爆发时，新建楼盘供应却不足，尤其是一线城市比较突出，直接推高了房价。而2013年全年购地面积同比增长近10%，结果导致今年和明年上半年集中出让的地块会陆续形成新盘上市，导致部分城市库存去化压力较大。”上海房地产研究院副院长杨红旭[微博]表示。

与此同时，今年前10月，全国房地产开发企业土地购置均价同比增长19%，远高于成交面积增幅，且比去年全年23%的涨幅仅回落了4个百分点。

“土地出让的面积总量低于去年，但出让总金额高于去年，这说明土地出让单价还在涨价的过程中。”上海房地产研究院发展研究所所长李战军对此表示。