吴晓波：未来5年内一线城市房价下跌可能性为零(2)

房价：西安房价连降六个月 去年房价跌了424元/㎡

成交量创下新高，房价却一夜回到4年前。易道顾问机构数据显示，2014年西安商品房成交均价为7152元/㎡，相比2013年的7576元/ ，等于一平方米跌了424元;商品住宅的年度成交均价为6490元/㎡，同比跌幅5.8%。

“降价促销集中在去年下半年。”雅狐企划总经理冯奔说，不少楼盘的降幅在3%-5%左右，更有甚者降幅超过10%。国家统计局的官方数据，也印证了去年7月份以来的降价潮。经过6个月的连续下跌，西安商品住宅均价已基本回到2011年水平。

开发商不再避讳“降价”话题。浐灞某房企负责人表示，作为外资控股，他们直接降价的难度大，只好在毛坯价基础上加送精装，达到促销目的。华商报记者还对比了浐河一千亩大盘去年1月和12月的报价变化，从6300元/㎡到5500元/㎡，降幅接近千元一平方米。

美城机构总经理汪魏分析，去年下半年房价连降，是2008年以来西安首次出现。以价换量成为开发商的选择，不管是万科、中海这些标杆房企，还是西安本地房企，都纷纷低价开盘争抢客户。目前来看，这种连续降价的态势已有所趋缓。

库存：需两年半才能卖完“卖存货”将成今年主流

截至去年6月底，西安商品房存量达3019.5万㎡，按当时测算，消化周期为27个月。全年结束，供大于求进一步加剧。目前，西安可售商品房存量已达3818万㎡，如果按去年商品房销售123万㎡/月测算，消化周期增至31个月。其中，住宅库存消化需21个月。

据悉，2010-2013年，开发商集中拿地导致供应惯性增长，但销售却面临停涨。虽然去年限购政策两次松绑，却并未扭转供需关系，西安楼市的存货持续高筑。

分区域来看，城东、高新和曲江更需警惕。因为土地放量、地价相对不高，许多房企驻足浐灞，但城市基础设施的落后，导致区域价值并未得到消费者认可，浐灞楼市深陷价格战。高新情形与之类似，供大于求，表现在南三环外的高新新区。曲江二期，则是由于开发商过分高估了曲江一期影响力，项目扎堆所致。在基础设施建设缓慢、产业导入不明的前提下，缺乏客群支撑仍是曲江二期的难题。

李宇兵分析，“面对高企的库存，开发商开发新楼盘的速度将下降，今年市场的主流将是‘卖存货’”。

商铺：“赚钱效应”减弱商业销售创四年来新低

如果说，近两年受住宅市场“拖累”，商品房市场疲软已司空见惯的话，商业市场的迅速下滑，会让人觉得有些突然。

数据显示，2014年西安商业成交面积94.3万㎡，比2013年下跌29.9%，创下了4年来的新低，投资客信心严重不足。截至年末，西安市商业存量面积703万㎡，不考虑大量商业自持的情况下，按近一年平均消化水平计，去库存周期超过80个月。

“去年超八成商业项目销售都不好。”陕西经典派商业运营管理有限公司董事长朱林指出，商业项目同质化严重，“高库存、消化难、运营难”问题凸显，再加上电商冲击，西安商业市场面临严峻挑战。

受电商冲击和供应过大影响，商铺投资的“赚钱效应”大为减弱。采访中，一位曾多次购买商铺的企业主表示，他去年只投资了一间写字楼。至于实体商业，现在受电商冲击太大，商铺租金回报迟迟不见涨，盲目入手已不可能“坐等收钱”。

不少新项目面临招商难、出租率低的窘境。易道分析，去年新开业的太奥广场、汉神购物广场和金地广场等，截至年底的平均出租率不过30%-40%，不少商业项目在新开业1个月内客流相对充足，但过后客流量均有不同程度的下滑。