刚性需求长期存在 房地产投资减速负效应不宜夸大

尽管房地产投资大周期拐点向下，但在新型城镇化周期下，房地产刚性需求仍长期存在。今年房地产投资增速可能向个位数回归，不过，房地产投资增速对经济增长的负效应不宜夸大，而应在经济结构调整中抚平去房地产阵痛，短期内以基建托底稳增长，中长期则强化制度改革，培育新的经济增长点，释放新型城镇化活力。

2014年房地产开发投资同比增长10.5%，增速环比回落态势未改，拉低经济增速约1个百分点。今年及未来一段时间，房地产开发投资增速将回归个位数增长，继续影响经济增长。但在以下三方面因素作用下，房地产投资增速下滑对经济增长的负效应可能环比弱化。

一是货币宽松背景下，降准降息将对房地产开发形成正面刺激。大多数机构预期今年央行至少会降准1次、降息1次。房地产是对资金价格异常敏感的资金密集型行业，实际利率下行将利好房地产开发投资。二是紧缩性房地产调控政策回归中性。以限购、限贷、限价为代表的行政刚性调控手段已逐步退场，对于上市房企再融资，国土部不再进行事前审查，未来房企在资本市场融资效率将大幅提升。三是商品房销售环比改善迹象初现。2014年10月以来，商品房销售面积降幅环比收窄，30个大城市销售增速转正。如果销售企稳，将在一定程度上抑制投资下滑。

放在城镇化大趋势下，房地产刚性需求仍长期存在。目前，中国城镇化率在55%左右，比发达国家低20多个百分点。在新型城镇化建设过程中，政府要补齐公共品供给缺口，棚户区、保障房建设是一个长期主题；城镇居民以及农村转移人口的首套房置业特别是以小换大等改善型置业需求长期存在；区域经济中心、经济带建设催生的经济、商业繁荣对工业地产、商业地产提供支撑。

当然，在人口红利消失、库存高企、供需关系逆转的格局下，房地产市场将在较长时间内保持调整态势，这是经济结构调整的应有之义，但需多管齐下抚平调整的阵痛。

短期看，应在投资内部做文章，优化结构，提升效率。包括在房地产业内部增加政府投资杠杆，补课保障房建设、棚户区改造的短板。今年的保障性安居工程建设任务与去年持平，计划新开工700万套，基本建成480万套。此外，继续发力基建投资。从去年以来国家发改委批准的投资项目以及近期地方两会透露的工作重点来看，铁路、机场、公路、港口、城市管网等基础设施建设将担纲稳增长主力。

中长期看，重在培育新的经济增长点。在政策引导下，资金可更多地流向新能源、节能环保、高端装备制造、生物医药等新兴产业领域。伴随资本输出带动的产能输出，高铁、核电、水电等高端制造业将得到进一步发展。虽然这些产业短时间内难以形成与房地产匹配的国民经济支柱产业效应，但经济发展的最大支柱可能源于改革催生的制度红利、人才红利，特别是在新型城镇化建设周期下，以人口城镇化为核心将带来土地、人口、技术等一系列要素价值的重估，这将成为未来中国经济增长的最大引擎。