地方密集出台土地新政 地产投资下滑仍难阻止(2)

土地新政密集出台

“降地价是要把土地供给拉起来，三四线城市房价涨不起来，成交量变大，都是因为土地价格没有上涨。” 张化东指出，地产投资回升将成为判断整个经济政策宽松进程非常关键的指标。

张化东认为，地价将决定地产投资从而决定经济走势。依照目前的地价房价差的水平看，地产投资回升还有很大的阻力。

对地产行业来说，2004年开始到2013年地产的大牛市的驱动力实际来自于供给端的土地招拍挂制度。而未来十年地产行业的驱动力同样会来源于供给端的改革。

政府也已经开始调整土地供应。业界认为，3月27日国土资源部和住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“3·27”新政），是一个具有突破意义的政策，是本轮政策宽松之于地产行业的胜负手。能否成功地从供给端形成有效规制将决定经济复苏大趋势，更决定了未来地产行业复苏的路径。

1-3月份，房企土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%，降幅比1-2月份扩大0.7个百分点；土地成交价款1123亿元，下降27.8%，降幅收窄2.4个百分点。

一线城市的土地成交甚至已经出现了负增长的趋势，比如上海今年至今（5.10）经营性土地（不包含工业用地）成交51幅，成交面积 240.76 公顷，成交金额401.78亿元，累积同比分别下滑40.7 %、33.2%和29.9%。其中住宅累积分别同比下滑28.2%、39.4%和47.6%。

因此，4月29日，上海出台《上海市城市更新实施办法》，允许有条件实现土地变性。据上海市国土局介绍，随着土地利用遭遇“天花板”，本市城建工作将摆脱规模扩张，更加注重存量更新。将在符合区域发展导向和国家规划土地法规要求的前提下，允许用地性质的兼容与转换。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，《上海市城市更新实施办法》标志着上海已经进入以存量开发为主的“内涵增长”时代，上海市中心拆迁成本高、旧区改造不可能一蹴而就、郊区地块也要随配套投入情况而供地，所以上海加大土地供应力度可能性并不大。

DTZ戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如此前接受21世纪经济报道记者采访时分析指出，2014年上海市新增建设用地规模为 18.84平方公里，土地市场供应锐减已成定局，但目前上海市可供盘活的工业用地存量达195平方公里，这将成为解决未来建设用地供应缺口的重要途径。

值得一提的是，某研究中心研究员杨科伟指出，降息导致资金成本的降低，必然会激化企业对优质土地的竞争，一线城市核心区域地块的争夺将进一步加剧。但在成交规模上，“3·27”新政落地之后，今年大部分城市土地供应调减已成定局，因此年内土地成交规模的下行趋势还是难以出现根本性的改变。