地方密集出台土地新政 地产投资下滑仍难阻止

5月10日央行宣布降息0.25%，对于库存量大去化压力大的楼市而言，期望降息能带来5月房价、成交量的大幅上涨似乎不太现实。

根据国家统计局4月15日发布的最新的《2015年1-3月份全国房地产开发与销售情况》（下称《1-3月份开发与销售情况》），1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1%。其中住宅销售面积下降9.8%。

与之相对应的是，房地产投资增速也在下滑。2015年1-3月份，全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%（扣除价格因素实际增长9.5%），增速比1-2月份回落1.9%。其中，住宅投资11156亿元，增长5.9%，增速回落3.2%。

亿翰智库研究总监张化东对此分析指出，由于此前市场去化不好，房企推迟开盘和已推未售的资源还非常充足。房企去年至今一直以去库存为主，存量消化阶段（去库存）意味着二季度很难出现新开工的回升，所以一系列的降息降准政策短期提振地产投资的效果一般。

“直到地产投资被拉起来为止，经济政策的放松脚步将不会停止。”张化东认为，这个时点上经济政策还会进一步放松。由于地产投资目前依然处于对政策反应的弱弹性区域，未来进一步出台降息降准政策空间非常之大。

世邦魏理仕杭州分公司董事总经理马英枢也表示，以杭州库存高达16万套来看，并不是几次降息能解决问题的，而是要靠土地推出量的宏观调节与房企营销能力相结合来实现去库存。

他认为，以往都是靠货币政策、双限取消来加快去库存，而现在地方政府应该多发挥主动性，但增加去化速度的政策目前也不宜过于激进。

而为了阻挡房地产投资下滑的趋势，无论中央还是地方政府确实正在积极调整土地供应端。

投资下滑暂未扭转

房地产投资下滑，主要压力来自于房企利润的下滑。某研究中心近期发布的《A股房企财务指标TOP20榜单》显示，利润排名前十的房企大部分都在做多元化，开辟新的利润增长点。

根据2014年135家A股上市房企财务数据，行业销售毛利率和净利率呈惯性下滑态势，分别下降1.03和1.57个百分点至32.57%和 11.74%。开发综合成本上扬与房价下行调整碰头，在持续压缩行业盈利空间。相较2013年3.87个百分点的降幅，2014年行业毛利润率收缩幅度有所下降。

利润下滑又与销售密不可分，环环相扣，库存的积压显得如此窘迫。今年3月末，全国商品房待售面积64998万平方米，比2月末增加1076万平方米。其中，住宅待售面积增加639万平方米。而1-3月份商品房销售面积和金额也在下降，以东部地区为例，商品房销售面积8542万平方米，同比下降 11.9%，销售额7120亿元，下降10.8%。

据某研究中心统计，2014年末，A股135家房企存货达2.21万亿元，同比上升15%，但由于房企普遍压缩拿地和开工力度，涨幅较上年收窄11%。

2014年大型房企库存微升5%，增幅同比减少18%。万科（000002.SZ）库存管控能力最佳，通过减少拿地和积极去化，企业库存反而减少了4%。招商地产（000024.SZ）库存上升29%，相比18%的销售增长，库存有轻度积压现象。中型房企库存水平上升23%，分化比较严重，除了泰禾集团（000732.SZ）（+125%）、阳光城（000671.SZ）（+60%）、中南建设（000961.SZ）（+47%）外，其它中型房企库存升势温和。

库存量加大的同时，中、西部地区的房地产开发投资增速回落也比较明显。《1-3月份开发与销售情况》显示，1-3月份，东部地区房地产开发投资 10003亿元，同比增长9.5%，增速比1-2月份回落1.9%；中部地区投资3116亿元，增长6.9%，增速提高0.2%；西部地区投资3531 亿元，增长7.5%，增速回落3.6%。

张化东进而分析，地价房价差的水平直接影响房企利润，进而也影响房地产投资。可以说，房企利润实质上是由地价决定的。

例如4月16日，大名城（600094.SH）豪掷50亿元拿下上海两块地，其中一块成交楼板价超过3万元/平方米，而地块周边在售的一手楼均价3.78万元/平方米；4月29日，蓝光地产以19.53亿元竞得合肥高新区宅地，楼面价5543元/平方米，溢价率高达123.68%。地价高企的结果就是挤压房企利润。

在地价不下降、房价没有明显上升的情况下，房企利润下降，房地产投资增速也随之放缓。国家统计局数据显示：1-3月份，房地产开发企业到位资金27892亿元，同比下降2.9%。