中国楼市十年内将发生深刻转变 涨跌转换更平常(2)

同策咨询研究部总监张宏伟认为，从市场基本面来看，进入2015年，即使2014年下半年以来各类“救市”政策出台，央行也降准降息了，五部委也发布“330新政”刺激改善型需求入市。

业内人士分析称，官方房地产政策持续松动的主要原因，一是去年以来中国宏观经济面临较大的下行压力，二是房地产市场本身正经历痛苦的去库存阶段。

由于房地产市场能“牵一发而动全身”地影响上下游数十个行业的发展，楼市回暖无疑能为下半年宏观经济“稳增长”护航。

国家统计局新闻发言人盛来运指出，下半年中国经济可能好于上半年。除了现有政策效应将持续释放外，另一个很重要的因素就是房地产市场的回暖将对相关行业产生拉动效应。

这种拉动效应已经初现端倪。受房地产相关税收增幅扩大等影响，6月中国财政收入同比增长13.9%，增幅比5月份提高8.7个百分点。6月份与房地产相关的契税、土地增值税、营业税等均呈现良好增长态势。

由于前期楼市降温影响土地市场，今年上半年中国国有土地使用权出让收入下降38.3%，受此影响，一些地方财政投资“稳增长”能力下降。

但业内人士预计，随着楼市逐渐升温，政府土地出让收入的降幅会慢慢收窄。目前中国一二线土地市场也出现复苏的势头，“地王”和高溢价的地块开始陆续出现。

但是，市场库存偏大的基本面没有改变，大多数房企的盈利状况仍然堪忧，企业也会面临一定的资金面问题。

因此，从2015年下半年银行信贷大背景来看，即使央行再降准降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，“严信贷”的特征表现还是比较突出。

从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”。

甚至当前金融机构为了控制楼市投资风险已经开始对于中小企业“停贷”、“锁房”，这些因素成为2015年上半年类似于深圳、杭州、上海等房企被“锁房”而导致企业资金面危机的导火索。

从“330新政”二套房贷降首付的执行结果来看，截止目前，“330新政”已经发布3个多月时间，全国大多数城市的银行比如广州、深圳、上海、南京、苏州、沈阳等等，尚未完全落实二套首付降至四成的政策，甚至在6月份有少数城市比如上海、广州开始收紧二套房贷政策。

当前银行通过缩水执行或暂不执行二套房贷降首付是“严信贷”的表现，从目的的角度来看，在去库存仍然是今年主旋律的市场背景下，旨在通过暂缓或缩水执行，通过有条件降低二套首付或暂不执行二套首付降至四成的政策规避市场风险。

宏观经济触底阶段，“宽货币，严信贷”成为主特征，尽管货币政策在下半年以后会进一步放松，但是，银行对楼市的“惜贷”行为仍将继续，政策层面对楼市投资风险控制有可能会进一步加强。

2014年，尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松，但住房市场仍然在主动下调。这表明，住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。

优质住房仍将存在“结构性短缺”。虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。

但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。

随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质住房仍然具有一定的稀缺性。

“结构性过剩与结构性短缺并存”取代“总量供不应求”，成为未来十年中国楼市发展的大背景。

“住好房”将取代“有房住”，成为未来十年中国住房发展主线。根据一般的消费规律，当总量短缺问题解决后，对高品质的诉求将提升。