一二线楼市供求短缺 三四线楼市酝酿崩盘风险

土地供应量减少，“人为降温”背后却难掩开发商争抢的热情。7月，一二线土地市场继续升温，受供应量影响，热点土地供应不多，成交额并未放大，但从成交溢价率看，一二线城市土地成交溢价率均创出了年内纪录。

从6月25日开始的13天里，北京大兴集中推出8宗地块，无一例外遭到开发商哄抢，且皆以高楼面价成交，面粉价格已经接近或超过面包价。7月10日，安徽省合肥7月首场土地拍卖举行，5宗地块成交，其中，文一地产以470万元/亩摘得肥东县地块，溢价率147.37%;禹洲地产以950万元/亩竞得新站区地块，溢价率111.11%。同日，华润置地以总价10.34亿元竞得福州马尾一宗住宅地块，折合楼面价6935.09元/平方米，溢价率91.84%。

房地产市场的回暖，引发了一二线城市土地受到房企积极争抢。中原地产市场研究部统计数据显示，一线城市7月土地成交溢价明显上涨，截至12日，成交的14宗土地平均溢价率高达38.14%，其中住宅类土地溢价率高达54.81%，均处于年内最高纪录。二线城市成交的328宗土地平均溢价率也达到了23.69%，整体看，土地市场趋势明显向好。

拿地节奏可以反映出开发商对市场的判断。从目前土地市场的表现来看，20大房企的大部分已经再次出现在土地市场上，针对三四线城市明显过剩的风险，标杆房企开始回归一二线城市。

中原地产首席分析师张大伟认为，房地产市场需求、供应、库存、价格涨跌幅表现出不均衡现象，存在严重分化。一二线城市聚集了过多资源，供给和存量相比需求短缺，房价易涨难跌；三四线城市库存绝对值过高，依然酝酿崩盘风险，“特别是降息后，一二线城市楼市资金面明显好转，从目前土地的成交情况，也可以看出房企对一二线市场的看多情绪。”

■背景

去年土地出让金收入创新高

北京晨报讯(记者 杨奕)财政部日前公开的2014年全国财政决算预算显示，2014年全国政府性基金收入约为54114亿元，为预算数的114.4%，大幅高于预期。北京晨报记者发现，高于预期的主要贡献来源于国有土地使用权出让金。2014年，地方政府国有土地使用权出让金收入的决算数为40479.69亿元，决算数为预算数的117.6%，在全国政府性基金收入总盘子中占比近八成。

国有土地出让金依然是政府收入的主要来源，但业内分析，房地产市场正面临转型，地方政府收入对土地使用权出让金的依赖难以持续，首要原因就是土地供应的短缺。北京、上海、广州、厦门等多地公布的2015年土地供应计划大多已整体“瘦身”。以北京为例，2015年度北京国有建设用地供应计划总量4600公顷，比去年5150公顷总量减少。住宅用地供应计划减少27%，自住房在内的商品房供应面积也减少了25%。