中国楼市十年内将发生深刻转变 涨跌转换更平常(3)

城镇居民的住房消费重点，将由拥有商品住房，转变为不断改善现有居住条件。

中国城镇人均住房面积虽然达到33平方米以上，但多数人对自身的住房条件难言满足。

紧凑型公寓楼仍是当前城镇住宅存量的主体，多代人共居一户现象较为普遍，居民改善住房条件的期望仍很迫切。

挤住在小房子里的渴求搬入大房子，多代共居的希望能够独立居住以减少家庭摩擦，住公寓的期望拥有别墅，住普通社区的向往住进高档社区，住在偏远郊区的希望能够就近居住减少通勤时间，在城内有房还想要有个更接近自然的度假房产，这些都构成了潜在的住房改善需求。

需要注意的是，不能将居民改善住房条件的意愿，简单理解为购买大户型，将小房子换购成大房子。

个性化、人性化、智能化、环境友好化及内部空间的改造优化等，都将构成住房实质性改善的内容。

居民将小房子换成大房子，有时意味着离城市中心更加偏远，且家务劳动成本大大增加。

在家庭小型化的趋势下，房屋面积增大也不能容纳更多的人居住。现代社会，多代同堂只是一种理想状态，实际上摩擦很大难以和谐共居。

以日本经验看，在上世纪九十年代初楼市泡沫破灭以后，户均住房面积并没有增加，居民家庭没有借房价大跌之契机换购大房。

人们更倾向于把收入用于住房内部空间利用上的改造与优化，而不是以小换大。

这表明，日本楼市退烧后，住房消费行为变得更为理性。

随着住房发展背景由“总量供不应求”向“结构性过剩与结构性短缺并存”转变，以及住房发展主线由“有房住”向“住好房”转型，未来十年中国楼市将面临以下突出问题：

一是住房存量的结构性过剩如何消化及鬼城、空城问题。

未来十年，中国产业结构将面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比重将不断上升，而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。

由于第三产业主要集中于一、二线城市，而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱，这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。

未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。

三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。

此外，过去十年，各地方政府通过“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材，遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。

这些题材新城，有一些只是为了配合政绩或地产炒作需要，通过虚构的城市发展愿景或盲目的乐观情绪投资建设起来的，并没有真实的产业发展作为支撑。

随着房地产热的退潮，其中有部分必将沦为鬼城或空城。

二是住宅小区物业脱管问题。未来住宅小区被物业公司主动“抛弃”的现象将会越来越常见，形成一个重要的社会问题。

在过去住房大开发时代，开发商为了促进楼盘销售，往往主动掏钱对旗下楼盘的物业管理费用进行补贴，从而营造出高档明星楼盘的假象。

随着大开发时代淡出历史，部分开发商退出区域市场不再卖房，也就无需通过补贴原有楼盘物业管理来促进新楼盘销售。

失去了开发商补贴后，小区原有的物业管理将难以维持，随时面临被物业脱管的可能。

物业脱管的另一个重要原因是，我国的住宅小区规模偏大，五千户以上的大楼盘也极为常见，这就产生了一个物业费搭便车问题。

部分业主以各种理由拒交物业费，从而间接将物业管理成本转嫁到缴费业主的身上。