下半年一二线楼市快速回暖 三四线楼市相对稳定(2)

当前主要问题：

区域市场发展失衡

结构性过剩与结构性短缺并存

当前我国住房市场最大的问题是，区域住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一二线城市住房供求矛盾突出房价畸高，三四线及以下城市住房阶段性过剩库存高企。不恰当的宏观刺激政策，一方面可能引发一二线城市房价快速上涨，另一方面还将加剧三四线城市未来的过剩。

三四线城市短期供过于求，去库存将是首要任务。过去十年，在快速城镇化与工业化浪潮的强力推动下，城镇住房整体呈现供不应求的态势。一方面，大量农村人口涌入城市，形成巨大的住房刚性需求。另一方面，工业大发展、经济起飞所带来的国民家庭收入快速增长，必然催生大量改善家庭原有居住条件的诉求。与此相对应的是，我国原有的城市规模狭小、住房老旧，无法满足爆发性增长的住房需求。但2014年以来，住房“总量供不应求”时代已经淡出，“结构性过剩”时代已经到来。城镇化与工业化作为过去十年住房市场发展的超级引擎，目前都处于减速状态。经济增长进入所谓的“新常态”，城市经济结构正面临着巨大的转型升级压力。由于收入增长决定人口流向，经济减速也意味着城市对人口的吸引力正在减弱。在需求总量退热的同时，中国城镇住房却已经累积了巨额的存量，并且仍在按以往的惯性高速增长。特别在一些三、四线城市，商品住房积压现象已经很严重。2014年，尽管政府对住房需求管控政策已经趋于宽松，但住房市场仍然在主动下调。这表明，住房市场形势正由总量供不应求进入结构性过剩阶段。此外，过去十年，各地方政府通过“高铁新城”、“金融中心”、“沿河新区”等各种题材，遍地开花式地开发建设了数量庞大的新城。随着房地产热的退潮，其中有一部分可能沦为鬼城或空城。

一二线城市住房仍将供不应求，扩大供给仍是主线。虽然住房总量短缺的时代已经过去，三四线城市住房短期过剩明显，但由于人口的流入及收入水平的提高，一二线城市住房仍将存在一定程度短缺。我国产业结构正面临深刻转型，第三产业在经济总量中的比重将不断上升，而第二产业在经济总量中的比重将趋于下降。由于第三产业主要集中于一、二线城市，而第二产业则是三、四线城市的重要经济支柱，这种产业结构转型实际上指明了未来的城市的人口分布蓝图。未来一段时间三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来一段时间内的人口又呈流出态势，住房供给结构性过剩问题必将会更加突出。而一二线城市随着人口的继续流入住房仍将供不应求，扩大供给仍是楼市发展主线。

出现过剩的主要是区位和配套条件差的住房，优质住房仍将短缺。虽然从量的方面看，中国城镇商品住房已经出现结构性过剩。但从质的方面看，很大一部分家庭居住条件仍然较差，狭小公寓、老旧公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。随着人们收入的增长和对生活品质要求的进一步提升，对优质住房的需求还将稳步增长，优质住房仍然具有一定的稀缺性。

当前住房需求刺激政策将加剧住房市场结构失衡。历史经验表明，在经济增速下降的条件下，政府容易走上利用过刺激住房需求保住经济增速的旧路。当前中国经济的增长主要靠投资拉动，而住房投资当前固定资产投资的主体。如果再考虑到上下游产业的作用，住房产业对宏观经济的拉动作用举足轻重，是名副其实的国民经济支柱产业。住房建筑及装饰行业也将吸纳大量农民工就业，具有极重要的社会稳定意义。此外，住房市场的景气度将直接影响公众的经济信心。在目前全球经济不景气，中国经济增速也不断下滑的条件下，政府必然寄希望于通过刺激房地产市场，来保证经济增长与社会底层就业，提振经济信心。刺激住房市场成为政府保证经济增长的一个重要筹码。

但是，单一住房需求刺激政策将加大宏观经济风险和房地产市场不稳定性，使一二线城市房价短期飞涨，三四线城市过剩现象更加严重，从而阻碍房地产市场改革的深化。在市场相对过剩时代，住房市场仍蕴含着巨大的潜在需求，需要通过深化供给机制改革才能加以释放。让城镇居民能够较低成本地获得高品质、个性化的住房，是启动住房改善性需求的关键。单纯的住房需求刺激政策只能扩大住房投机，加大住房过剩水平，难以有效提高居民住房条件。特别是金融刺激政策，还容易带来通胀、金融不稳定等严重后果。