国人未富先老 养老房产功能残缺前景何在?(2)

医疗功能实现难

另一方面，《第一财经日报》记者多方采访获悉，虽然上述楼盘打着医疗养生的功能，但是真正实现还是非常困难。  

“目前我们完成的是与北京999医院的签约合作，其中急救的部分已经谈好，届时会有内地的医生过来坐诊。”小刘介绍。  

一线城市的医生会愿意过来吗?  

面对记者的质疑，小刘解释道，按照海南地区特有的“名医邀请模式”，他们考虑邀请来自北上广的医生过来坐诊，顺便度假，一般每次半个月左右，院方会提供来回机票以及住宿，也会有高额的"出诊"补贴，“在海口、三亚都是这么做的，内陆的医生都很愿意过来的。”小刘说。

但在这个规划拥有48000平方米康复医院、4000平方米养身中心的小区内，仅仅依靠这个方案恐怕并不能满足其设定的医疗需求。对此，小刘也承认，截至目前，除了与北京999医院的急救中心已经确认了合作关系外，其余的医疗项目仍处于“纸上谈兵”阶段。  

事实上，要做一个小区的高档康复医院，它所需的投入在资金规模和难度上并不亚于小区房屋本身。多位业内人士认告诉记者，养老房产更多的挑战是来自于医疗硬件之外的软件配套，需要更多更专业的医生和专家资源，而这一点其实是非常缺乏的。  

根据某研究院在今年6月份出的报告，目前国内的养老房产开发主要分为老年公寓、医养结合的老年社区以及度假养生区这几种方式。在这其中，老年公寓以及医养结合的社区多数立足于城市，度假养生社区则多数建立在城市周边以及休闲旅游区，早前出现的海南、云南等地房产是这些养生社区的主要聚集地。

但无论是哪一种方式，目前国内养老社区真正实现“医疗”功能实际都非常困难。

从国家花大力打造却难以推进的社区医院配套就可窥见：社保报销问题在基层社区难以全面推进;专家资源不足，普通的患者不愿去就诊，导致社区医院就诊率不高，因此留不住优秀的医生，导致恶性循环。  

盈利困局

某研究院的一份报告指出，近十年中国人口老龄化进程明显加快，未来20年中国老龄化将进入加速阶段，预测到2030年60岁以上人口占比将接近30%。可以说，整个市场目前是一个蓝海。  

“有医疗功能的养老地产是一个很好的解决中国养老问题的办法，无论是对于资本还是社会需求都可以实现双赢。”复旦大学经济学院院长张军对本报记者表示，“我们都知道现在国家社保还会有段时间处于"空账期"，通过其他方式手段来解决医疗问题对于国家来说也是需要的。”

但是我国却面临了一个“未富先老”的阶段，欧美一些发达国家在进入老龄化社会时，人均GDP在1-3万之间，而我国现在人均GDP也才5500美元，人均收入直接制约了人们对于医疗养生类地产的需求。  

《第 一财经日报》记者多方采访获悉，目前我国的养老地产项目的盈利模式大概有三种。第一种是“出售型”产品，主要是通过配套设施来完成房产出售，比如东方太阳城项目。第二种是“会员模式”，通过收取租金享受专业的服务，比如上海亲和源老年社区，但是这个模式是一个长期持有的过程，多数开发商不会选择这个模式。 第三是“租售并举”，比如北京的太阳城项目。

虽然上述项目由于自然景观的不可复制性，项目定价和议价能力高，但是由于项目的季节性强，设施及服务享受不频繁，因此导致开发商前期投入大、回收周期 长。目前看来，这类地产的盈利模式包括住宅销售、设备租用和提供服务三大块，但是由于整个市场的关系，目前在销售端就已经出现了供过于求。

“这类产品在海南太常见了，大家都是一窝蜂开发。” 林志标告知记者。

此 外，由于养老地产具有产业链长、涉及领域广的特点，这一领域的主要投资者包括养老服务机构、地产开发商、保险公司以及境外投资者等，涉及产业涵盖居住、护 理、医疗、文体、餐饮服务等。同时养老地产项目前期需耗费大量资金，且投资回收期较长。总体来看，其核心属性是“养老”而不是地产开发，决定其面临一系列 开发难点。

一个可以看得到的前例是，哪怕是在20年前已经尝试养老医疗地产开发的美国，目前该项目的平均收益率也只有10%。