国人未富先老 养老房产功能残缺前景何在?

8月的海南，下了海口美兰国际机场，四处都是暑期出游的人群，一片热闹。从海口坐高铁到琼海的路上，热带风情美不胜收，人流却开始慢慢减少。从琼海高铁站坐上出租车到市区的路上，周围的楼盘林立，但是四周人气却并不旺盛。

“几年前因为博鳌的概念琼海开始出现大量新造的楼盘，价格也开始上涨，但是价格拉上来以后很多楼盘就已经陷入滞销了，目前销售并不算理想。”海南我房网创始人林志标向《第一财经日报》记者表示。  

在健康、医疗产业不断被资本市场热炒的时候，包括琼海在内的海南很多楼盘都打着健康养生的概念。而这些有着健康、养生、医疗概念的地产项目通常也是针对老年人，也可以被认为是养老地产。

某研究院将养老地产定义为专门为老年人养老需求而开发的、有针对性的地产产品，其与普通住宅主要的区别在于会侧重提供医疗看护、老年活动中心等配套设施，从娱乐、学习、交往、情感等各方面来满足老人的需要，其中养护是最重要的一环。相较传统的养老院，养老地产在规模上更大，所参与的机构也更加专业化。

申银万国此前发布数据显示，目前有超过13家房企选择转型医疗产业。包括阳光城、恒大、绿城、宜华地产、世荣兆业、运盛实业等都在尝试转型养老和医疗等行业。

但是这个市场目前究竟怎么样呢?《第一财经日报》记者近日走访海南博鳌了解到，目前国内的养老医疗地产还处于萌芽期，而真正具备医疗、养老功能的地产更是少之又少。  

季节性空城

坐落于博鳌滨海度假区的“佰悦湾”，主楼正面对海，4楼以上的每户阳台都可以看到海景，楼盘定位主要针对环境污染、雾霾、亚健康、慢性病、老龄化问题，意欲打造集旅游度假、居住、康复、养生、养老、投资为一体的国际化高端康复养生社区。这个社区包括商场、星级酒店、医院等在内的设施都由小区自主配套。

8月的一天，《第一财经日报》记者走访上述项目，与临近度假区的热闹景象相比，该项目的售楼大厅，除了记者本人以外没有看到任何客户。  

“我们下了班就去楼盘配套的游泳池游泳，现在还没有业主，看房的人也不多。”销售人员小刘(化名)告诉本报记者。  

记者进入小区看到，里面的设施非常新，虽然是下午但是很安静，除了高楼传来的装修声以外，几乎没有任何杂音，也并没有看到任何业主或是其他的看房人员。  

与多数的旅游地产类似，佰悦湾主推“温德姆托管模式”的物业管理方式，主要的选择模式分为两种。第一种是每年自住14天，其他的交给楼盘物业作酒店式公寓出租管理，利润六四开(业主占60%，物业占40%);另一种是自住140天，其余200多天交给物业打理，利润同样也是六四开，不同的是后者的水电煤物业费需要业主另外支付。

“目前这里的客人来自北上广的比较多，现在我们的售价是每平方均价一万四，付全款还可以享受额外的九折优惠。”售楼处人员小刘一边向本报记者介绍，一边迫不及待的带领记者去感受可以眺望海景的样板房。  

在四楼的样板房内记者看到，从厨房到卧室的装修都并不逊色于海南当地的星级酒店：阳台上可以看到不远处的海滩，以及正在建设的人工岛屿。

“在家里的阳台上你就能看日出，而且这里所有的家具，包括床、厨房用品甚至阳台上的躺椅都包括在房价内，您不需要再额外添置任何东西。”小刘向本报记者介绍，“这样的一套住宅只需70万不到，如果您采用 第一种方案，每年可以免费住14天，除此之外每年还可以享受房屋出租的收益。”

尽管该项目的地理位置、配套、装修等都算不错，但是售楼人员却告知记者，该楼盘的销售量却并未超过50%。林志标仍表示，这个项目的销量在当地已经属于非常好的。  

“目前琼海一直存在季节性空城情况，在每年的冬天几乎很多楼盘都全部满员，很多客户都会全家像候鸟一样来海南“过冬”，而到了夏天这里就几乎走空了。这里的市场还是不如人意，很多楼盘存在一定的滞销。”林志标告知记者，“所以很多人不敢在这里投资买房，因为买了之后很难脱手，除非你是真的打算自住，前几年好一些，这几年博鳌的房子越来越难卖。”