不动产登记体系2018年有望成型 房地产税有多远？(3)

房地产税构成:

合并“两税”还是“五税一费”

房地产整个产业链条税负构成不合理，一直为外界诟病。开发、建设、交易环节税负较重，保有环节税负较轻，需要适时调整也是业内共识。

房地产开发、建设、交易环节涉及营业税、耕地占用税、印花税、土地增值税、契税、企业所得税、个人所得税等多个税种;保有环节仅有房产税和城镇土地使用税。

社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌对21世纪经济报道表示，早前说的房地产税改革，多指“两税合并，评估征收”。现在财政部部长提到要合理设置建设、交易、保有环节税负，提供了一种新的思路，可能将房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税，还有城市基础设施配套费(面向建设单位收取的一项费用)，这“五税一费”统筹考虑。

张斌认为，现行房地产行业税费多集中在建设、交易环节，调整后，住房持有环节税收增加，建设、交易环节税费相应下降，房价有可能有所调节。

之所以是“五税一费”，因为房地产行业独有的税种，除了保有环节两税之外，还有耕地占用税、土地增值税和契税;收费项目中，城市基础设施配套费为较大较显著的收费项目。

财政部财政科学研究所原所长贾康在接受媒体采访时也表示，“房地产税”既包括房产税，也包括土地增值税、土地使用税等相关税种。未来的房地产税改革方向并非单一针对住房保有环节收税，而是把整个房地产行业链条的税费简并，其最终的大方向可能是结构性减税，老百姓的税负有可能是降低的。

温来成表示，房地产税的改革，涉及到既有税种的合并或取消，合并哪些，取消哪些，还有争论。有人认为是合并“两税”，有人认为应该涉及到更多税种，比如同时取消政策效果一直不大好的土地增值税等。

争议待解:改革路径未达成共识

房地产税改革，主要是为了筹集地方财政收入，还是为了房地产调控或调节收入，思路不同，方案差别也会很大。尽管已经经过12年的讨论和不同形式的试点，房地产税改革究竟怎么改仍然众说纷纭。

如果为了筹集收入，可能要求普遍征收。有研究者测算表明，房地产税有望成为地方重要的收入来源。

中国人民大学财政金融学院教授安体富2012年曾做过测算。对作为生活资料的首套房免税，根据2010年全国房屋竣工面积(假设免税房屋占一半)，2010年全国商品房销售平均价格为5029元/平方米，按照50%的价格评估率(即以评估价的一半作为税基)，参考国际普遍税率1%来测算(实际税率为0.5*1%=0.5%)，当年应征房产税额为6300亿元，占GDP比重为1.5%，占地方本级财政收入比重为15%。

如果区别对待普通住宅和高档公寓、豪宅，后者按照3%的税率和70%的评估率(实际税率为0.7*3%=2.1%)来计算，当年房产税收入为6571亿元，占GDP比重为1.7%，占地方本级财政收入比例为16.2%。

无论是15%还是16.2%，房产税在地方税收收入中占比都显著提升。安体富指出，房产税持续、均衡、稳定的收入，可以缓解基层政府的财政困难。

如果为了调控房价或调节收入，税收筹集作用将明显减弱。如只对新增住房、不大涉及存量房的上海方案，以交易价格为税基，实际税率为0.6%，2011年筹集房产税约为6800万元，占本级财政收入的0.02%。重庆试点方案，只针对高档住宅的方案，实际税率为0.5%-1.2%，2011年征得税款约1个亿，占本级财政收入的0.03%。

如果是统筹考虑整个链条的税收，通过房地产税的改革，未来地方财政增收空间有多大，还值得考量。因为房地产行业贡献的税收占地方财政收入比重很高。如四川统计局分析显示，房地产投资已经成为四川地方税收的主要来源，2010年至2012年，房地产业与建筑业两项税收占全省地方税收收入的比重分别为43.2%、43.5%和42%。

张斌表示，据他测算全国各省(区、市)仅房地产行业本身的税收，对地方税收的平均贡献水平大概在35%。房地产行业税收占比已经比较高，通过增加持有环节税负，使得行业税负进一步增加的空间不大。

土地出让金和房地产税的关系也是绕不开的话题。温来成表示，房价中很大比例是土地出让成本，这块收入已经归政府所有;保有环节开征房产税，针对包括土地出让收入的房价进一步征税，存在重复征税的嫌疑。

此外，上述江苏地税局官员对21世纪经济报道记者表示，面对个人保有环节直接征税，必须慎之又慎。现实中针对个体户的征税就比较困难。企业欠税的话，可以通过银行账户进行扣缴;但对个人家庭征税，像房地产税的住房涉及到人基本生存问题，难以采取强制征税措施。

最重要的是，房地产税立法需经法定程序，公开征求意见，提交人大常委会反复审议，过程中各方意见冲突也少不了。多位业内专家对21世纪经济报道记者表示，针对个人或家庭的直接税立法，一定要让程序足够公开透明，让各方观点充分表达，努力寻求各方共识，要审慎推出。