深圳拟立法推住房租售同权 商业建筑可改租赁住房(4)

探索商业建筑改租赁住房 城市更新增加租赁型住房占比

记者从深圳市规土委了解到，深圳市产业周期约为20年，建筑物规划用途大多在40年以上，改造和盘活存量具有必然性。同时，深圳市空间开发强度已近极限，未来产业发展应贯彻“保空间重于保土地”的原则。

近年来，深圳市4大支柱产业及7大战略性新兴产业对经济贡献已经达到80%，加上互联网改造传统产业，传统工商业对空间的需求明显下降，存量商业、办公的功能也需随产业升级而调整。

在符合城市总体规划、近期建设规划的前提下，考虑从以下三方面开展空间资源优化配置：

产业、人口集聚区内的租赁需求较为集中，该区域内的城市更新，要增加租赁型居住类更新的占比，而且更新后供应的具有居住功能的商务公寓、公寓式办公原则上只租不售。

近年来，随着前期规划的大型商业及综合体项目快速入市，加上城市更新均配建商业综合体，部分区域（特别是原特区外）商业建筑存在一定空置的现象。因此，允许将符合城市规划和公共配套要求的已建成但空置的商业建筑按规定改建为租赁住房，并同步配置公共服务配套，由租赁企业进行规模化租赁经营。

在住房建设年度计划及住房发展规划中，统一平衡商品房销售与租赁市场的关系，确保商品住房供应的前提下，增加租赁供应规模。深圳市增量房源有限的背景下，重点鼓励开发企业和社会机构盘活存量资源，在不增加新增供应的情况下，通过盘活存量增加住房供应的效率。

加大金融与税收政策支持 租赁企业可发行债券

由于住房租赁企业收储房源前期投入成本高，靠租金收益收回投资的期限较长，面临的资金风险较大，需提供金融支持，解决租赁企业资金来源问题。因此，《实施意见》支持租赁企业发行长期债券，探索以长期租金收益为支持，发行租赁证券化产品，信托投资基金等。

目前，居民散租市场基本规避了所有税费后，可以实现2-3%的租金收益率。租赁企业需缴纳增值税（租金收入的5%）、企业所得税（租赁利润的33%）、房产税（租金收入的12%）、印花税（租金的金额0.1%），综合税赋成本较高。因此，需要落实国务院39号文、广东省7号文对于规模化租赁税费减免的有关优惠政策。