土地市场由热转冷 多重压力下房企如何稳住“粮仓”(2)

中国指数研究院研发中心研究主管古超向《每日经济新闻》记者分析认为，“从企业拿地城市群来看，长三角和中西部仍然是房企布局的重要区域。如1～9月份长三角区域土地城市热度不减，TOP10拿地企业达到了3千亿元，位列区域榜首位。中西部城市经济发展加速，也成为企业投资热土，TOP企业拿地金额达到了2千多亿元。从城市角度来看，一线城市和二线核心城市也是房企投资重点，其中中西部一些部分城市土地成交市场火热。”

《2019年1～9月全国住宅用地成交总价TOP10》榜单则显示，土地成交价水平同比走高，杭州上城区一宅地由新世界发展以总价97.92亿元摘得，居榜单首位。该榜单总额与去年同期相比上涨了8％，上榜门槛上升至66.6亿元，过半数入榜地块收金逾70亿元，而榜单前三甲地块总价均破90亿元。

中指研究院报告指出，入榜地块全部位于一二线重点城市，且多宗地块被品牌房企斩获。近年来一二线城市的拿地门槛不断增高，品牌房企资本运作能力和开发能力较强，在重点城市拿地更具优势。

头部房企与中小房企拿地分化

土地作为“粮仓”，其规模与结构对房企业绩的影响持续加大。头部房企凭借在土地资源获取上的优势继续开疆拓土。

前9个月，龙头房企继续发挥获取土地资源的优势。万科、碧桂园、保利占据1～9月拿地金额榜前三位。中指研究院数据显示，前9月万科累计拿地1381亿元居榜首，碧桂园和保利分别以1166亿元和865亿元分列第二、三位。

同时，行业集中度进一步显现。前9月TOP10企业拿地总额达7789亿元，占TOP100企业的35.7％；TOP30企业拿地总额13907亿元，占TOP100企业的63.8％。TOP10企业拿地门槛升至463亿元。

进入9月之后，保利拿地持续发力，拿地金额超180亿元；万科单月拿地金额约50.3亿元；华夏幸福以总价116亿元获取武汉两宗地块。

同时，一线城市土地成交热潮反映出房企补仓意愿增强，但在融资承压的情况下，企业更倾向布局高价值区域，同时也意味着此类城市土地市场竞争愈发激烈；部分三四线城市，尤其是具备经济增长潜力的三四线城市将迎来机会。

房企进入精细化竞争阶段

对于合理布局高价值区域，中指研究院土地事业部副总经理刘韧坚对碧桂园近期的一系列布局进行了分析。“根据数据库显示，2014年到2019年碧桂园总共以1968块土地数量遥遥领先行业，包括土地面积等也是百强企业中第一位。但是从拿地晴雨表的测算，碧桂园并不都是采取积极态度，只是在2017年3季度和4季度比较积极。

从2014～2019年，碧桂园在三四线城市新增的土地总占比达74％。也曾尝试了在北上广等城市拿地，但主要集中在一线城市远郊区县的位置，可以看出其重心放在三四线和五线城市。

溢价率方面来看，碧桂园在三四线城市拿地溢价率水平达到了41.29％，远高于其他区域，说明在三四线城市反而抢的是当地城市最好的地。碧桂园基本上选择小城市核心区域、占地在100～300亩区间，打造的是当地比较优质的项目，所以其对于城市的覆盖化和对城市进入程度远远高于其他百强企业。

刘韧坚也坦言：“对于小型房企来说，最大问题还是‘拿不到钱’和‘拿不到地’。”