我国住宅新开工面积将见顶 未来十年房价年均涨幅将回落至5%(2)

四、日韩人口、城市化发展和住房的关系对中国的启示

1、中日韩三国人口、城市化率和住房建设比较

通过比较中日韩三国的人口和住房建设量数据，我们发现，我国的人口发展与韩国较为接近，均已出现劳动年龄人口拐点，还未出现总人口拐点，日本的人口拐点则要领先中韩20年左右。日本和韩国分别于1997年和2016年出现住房建设量的拐点，而我国还未出现。

日本和韩国分别于1975年和1995年进入城市化稳定期，住房建设量也分别于1974年和1991年进入稳定期。目前公布的2018年中国城镇化率为59.6%，但统计上的城镇人口为在城镇居住时间超过6个月以上的人口，这对于流动人口可能不能有效反映。因此也有一些专家和学者提出我国城镇化率可能被低估10个百分点左右的质疑。从城市化和住房建设来看，日本均要领先韩国20年左右，韩国大概领先中国20-30年。

从中日韩三国的住房建设阶段来看，日本和韩国在快速增长期后都经历了20年左右的高位盘整期。我国2012年开始进入高位盘整期，从两国经验来看，我国的住房建设量还有望保持10年左右的高位。

从房价涨幅来看，进入中速上涨阶段后，日本的房价年均复合涨幅为6.1%，其中1986-1990年的泡沫时期房价年均上涨9.1%，在房价进入中速上涨后这样的涨幅显然是非理性有泡沫的，这也导致了泡沫破灭后日本房价近20年的连续下跌。反观韩国，进入中速上涨阶段后，近30年来房价年均复合涨幅仅为2.1%，基本没有泡沫，这也与政府的积极调控有关。中国2012年开始进入房价中速上涨阶段，到2018年的年均复合涨幅为7.9%，高于日本和韩国，这主要是我国刚进入这一阶段。这也意味着我国的房价涨幅肯定将放缓，预计长期来看，在整个中速上涨阶段，我国房价年均涨幅将介于韩国和日本之间。

2、住房建设量和人口的关系

从长周期来看，住房建设量与总人口和劳动年龄人口的发展趋势关联性很强。日本劳动年龄人口的拐点是1996年，住房新开工面积的拐点是1997年。韩国劳动年龄人口的拐点是2017年，住宅竣工套数到目前为止的最高点是2015年，也有较大可能性会是历史高点。由此来看，日本和韩国的住房建设量拐点与劳动年龄人口的拐点基本重合。

中国劳动年龄人口已在2013年达到峰值，但住房新开工面积2018年依然创历史新高，这是因为我国2018年城镇化率仅为59.6%，相比日韩等发达国家还有较大的发展空间，住宅需求依然旺盛。但长期来看，未来劳动年龄人口将持续下降，住房总需求大概率也会回落。