我国住宅新开工面积将见顶 未来十年房价年均涨幅将回落至5%(3)

3、住房建设量和城市化率的关系

日本1950-1975年城市化快速发展的时期正好对应住房新开工面积快速增长的时期。1976-2000年，在城市化率达到75%后，日本城市化进入稳定阶段，这期间住房新开工面积也进入一个相对稳定的阶段。城市化稳定阶段的后期，2000年后日本的住房新开工面积呈现震荡下降的趋势。

韩国1965-1990年城市化快速发展的时期正好对应住宅竣工套数快速增长的时期，90年代初以来，韩国城市化速度开始放缓，1995年以后城市化率基本稳定，这期间住宅竣工套数也进入一个相对稳定的阶段，期间随着1997年亚洲金融危机和2008年全球金融危机的发生而上下波动。

从日韩的经验来看，在进入城市化稳定阶段前，我国的住房建设规模还应当随着城市化率的提高而增长。但也应该注意到，我国与日韩城市化过程中人口年龄结构的变化也存在着显著差异，这将对住房需求构成很大影响。

4、我国城市化过程中人口年龄结构变化与日韩的差异

从日本和韩国城市化发展和人口变化来看，城市化快速发展、经济高速增长与人口红利持续释放的时间是基本一致的。

50年代到70年代初，是日本工业化高潮时期，GDP年均增长接近10%，进入发达工业化国家行列。到1975年，日本城市化率达到75.7%，基本达到高潮，此后城市化进入稳定阶段。同时，这一时期也是日本的劳动年龄人口和购房适龄人口快速增长的阶段，这一阶段城市化发展曲线和人口发展曲线高度一致。

韩国经济60年代开始起步，70年代开始快速发展，城市化率从1960年的27.7%提高至1990年的73.8%，年均增长1.5个百分点，完成了城市化快速发展阶段，此后城市化进入稳定阶段。同时这一时期，韩国的劳动年龄人口和购房适龄人口快速增长，这一阶段城市化发展曲线和人口发展曲线也是高度一致的。

中国15-64岁劳动年龄人口已于2013年达到峰值，25-49岁购房适龄人口也已于2015年达到峰值，我国人口发展曲线与城市化发展曲线已开始背离。这意味着在我国虽然仍处于城市化率高速发展阶段，但由于劳动年龄人口和购房适龄人口的减少，住房建设量难以像日韩一样随着城市化率提高而持续增加。不过中国在城市化进入稳定阶段之前，住房需求量依然会保持在相对高位。