我国住宅新开工面积将见顶 未来十年房价年均涨幅将回落至5%(4)

5、从日韩经验看我国住房建设和房价的未来走向

从三国人口的发展来看，我国和韩国较为相似，落后日本大概20年左右。从日韩经验来看，劳动年龄人口的拐点和住房建设量的拐点基本接近。我国劳动年龄人口的拐点是2014年，这意味着我国总体的住房需求未来会持续下降。

从城市化率和住房建设的情况来看，日韩进入城市化稳定阶段的同时住房建设量也进入高位盘整期。以日韩经验来借鉴中国，这里分两种情境讨论，情境一：中国城镇化率被低估10个百分点左右，即2018年城镇化率为70%左右；情境二：中国城镇化率未被低估，即2018年城镇化率为59.6%。

如果目前是情境一，则中国的城镇化快速增长阶段大概率即将走完，未来几年有可能将进入城镇化稳定阶段，叠加劳动年龄人口已经出现拐点，我国住宅新开工面积大概率即将见顶，此后可能会慢慢震荡下滑。

如果目前是情境二，则中国城镇化率快速增长阶段还没走完。根据联合国的预测，我国城市化中期发展阶段将在2030年结束，届时的城镇化率为70%，此后进入城市化稳定阶段。考虑到我国人口发展与日韩城镇化同阶段的不同情况，住宅新开工面积在进入城镇化稳定阶段前还有望维持在相对高位，此后十年仍有希望创出新高。

从日韩经验来看，进入房价中速上涨期后，我国房价涨幅也将放缓，未来十年房价年均涨幅大概率将回到5%以内。