长沙公寓市场井喷式发展 去化周期创新高

井喷的公寓市场：去化周期创新高至40个月

针对日益从严从紧的调控政策，在住宅利润收缩、投资受限的情况下，不限购、不限售的公寓产品则呈井喷式发展。

长沙新峰地产研究院的数据显示，截至2019年底，长沙市内五区商业公寓总规模超1800万平方米，预计未来三年的规模将远超此前十年，堪比一线城市的规模体量。

数据来源：国策机构

此外，湖南中原研究中心数据则显示，2017年10月，长沙商业公寓去化周期为11.65个月；2018年底，长沙商业公寓库存量为123万平方米，去化周期需要17.77个月；到2019年底则快速飙升到231万平方米，去化周期达20个月；而最新数据显示，截至今年7月底，长沙市公寓整体存量已为316.2万平方米，年度供销比达2.28，去化周期再创新高，达40.84个月。

其中库存量最高的雨花区、岳麓区库存面积均超过百万平方米，分别为100.2万平方米、102.9万平方米，雨花区去化周期更是达到了42.06个月。

数据来源：湖南中原研究中心

事实上，长沙商业公寓库存经历了一个较快积累过程。2011年3月4日，长沙市首次对住宅进行限购，一些住宅项目性质调整为商业，高容积率、高商业比地块和项目接踵而至，城市综合体等风光无限。

2015年7至8月，长沙市逐步取消了住宅限购，商办项目几乎哑火；直到2017年后，长沙市对住宅再度实施限购且不断升级，公寓产品再次被投资者热捧，供应井喷，尤以岳麓区、雨花区为甚。

据长沙市新峰地产研究院数据，2019年，岳麓区公寓产品供应在全市内五区所占比例高达42.3%。岳麓区的梅溪湖、滨江新城、麓谷及洋湖等四大板块商业公寓的扎堆入市，直接推动岳麓区的商业公寓供应同比增长了76% 。

谈到长沙市不断高企的公寓产品的供应来源，湖南中原战略发展中心总经理陈世霞表示，“一方面，近几年长沙纯住宅用地供应量仅占整体供应的不到20%，且大部分土地出让要求商业配比不少于30%，今年上半年长沙出让土地共33宗，其中19宗为商住用地，纯商用地9宗，纯住宅用地仅5宗；另一方面，由于限购政策的影响，利润受限，相比于写字楼、商业产品而言，公寓产品不限价、更容易变现 ，自然吸引了无数房企前赴后继地投身公寓市场。”

不过陈世霞预测，随着越来越多项目入市，长沙公寓市场供应量还将进一步加大，供需矛盾也将进一步激化。