长沙房地产市场的苦与乐 "房住不炒"形势下市场如何更好地发展?

值得注意的是，尽管目前长沙公寓库存高企，但相比住宅限价后涨幅放缓的情况，包括芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区、天心区在内的长沙内五区的商务公寓价格则快速攀升，甚至出现了新建商品住宅与公寓价格倒挂现象。近三年，商务公寓与新建商品住宅的成交均价比一度从1.09扩大至最高时的1.32。

长沙市开福区浏阳河两岸楼盘林立（图片来源：每经记者 陈利 摄）

《每日经济新闻》记者在开福区实地走访时了解到，位于长沙市开福区湘江边网红大盘北辰三角洲，住宅毛坯均价在2019年底为12500元/平方米，如按照长沙市精装2500元/平方米的标准，其精装房均价在14000元/平方米左右。但其精装公寓目前却卖到近15500元/平方米，今年新推出的LOFT公寓产品毛坯均价更是达到18000元/平方米。

“今年以来，面对商业公寓的高库存，一些项目为快速回笼资金，开始选择打折销售‘以价换量’，从而也让住宅、公寓成交均价比从2019年的1.32降到2020半年度1.11。”陈世霞表示，在住宅限价的背景下，长沙商务公寓价格一路窜高，而后期随着供应量的激增，公寓价格预计还将进一步下跌。

如何解决当下公寓库存高企的状态？陈世霞认为，除了需要企业从产品的硬件、软件进行创新外，也需要政府、开发商对土地供应指标进行转化、区分，“可适当加大对纯住宅用地的供应量，减少商业配比等。”

长沙市住建局在回复《每日经济新闻》记者采访时表示，长沙始终保持房地产调控目标不动摇、力度不放松，精准落实长效机制方案，房地产市场平稳健康发展。继续实施限售、限企和差别化信贷、税收调控政策，根据市场变化择机选用长效机制政策工具进行调控，第一时间平衡供求关系、解决风险问题。

（应受访者要求，文中刘强、杨辉、张健为化名）

记者手记|房住不炒“优等生”的烦恼

“长沙真是一座让人爱恨交加的城市！”记者在长沙楼市走访时，有受访者如是说。

对于刚需购房者而言，长沙的房价很美丽，“买得起房子、娶得到妻子、养得好孩子”；而对于炒房客来说，长沙简直就是一场噩梦，谈之色变，甚至瑟瑟发抖。

事实上，自2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”以来，如何稳定楼市一直考验着各个城市主政者的勇气和智慧。如今年上半年，不少城市就因为楼市过热而频出调控新政收紧楼市。

相比而言，长沙在楼市调控方面表现优秀。通过一系列政策“组合拳”，甚至将“反炒房”定义为斗争，长沙的房价控制住了、投资客少了、刚需购房者开心了。

然而，在限价、限利润的背景下，为了“活下去”，开发商也在绞尽脑汁地想办法让利润最大化。在长沙的几天实地走访调查中，记者听到最多的便是，在长沙这样一个发展迅速、新一线等级的城市，便宜的房子选择很多，然而却很难找到品质过硬的楼盘。

随着2020年、2021年大批限价房的交付，不少业内人士坦言，明年或将会是长沙房地产的品质灾荒元年。如何应对这一波交付潮，或是长沙近两年亟需面对和解决的问题。

看来，在房价控制与房屋品质两者兼顾方面，房住不炒“优等生”长沙或许也遇到了些许烦恼。

记者：陈利