四家大型物业公司集中IPO 市场情绪有所转冷
来源：观点地产网 更新时间：2020年11月10日 【字体：大 中 小】
四家大型物业股上市应该是近期最受资本市场关注的事情。
据悉，恒大物业、金科智慧服务、融创服务、华润万象生活四家物管企业的上市流程已进入尾声，将在不久后接连登陆港交所。
出于三道红线及房企本身降负债的要求，分拆物业上市募集资金成为不少房企降杠杆、加权益的路径。
一位分析人士告诉观点地产新媒体，通过股权融资的方式补充权益，将会显著降低资产负债率和净负债率。
兴业证券一份研报中指出，2020年物业行业迎来IPO高峰，目前百强房企中递表的物管企业达11家，年内港股物管板块的上市企业有望超过30家，包含4家龙头物管公司，总在管规模有望超过33亿平米。
数据显示，恒大物业、金科智慧服务、融创服务、华润万象生活4家待上市物管企业，合约面积均超过1亿平米，合约在管比均超过1.4倍，且存量项目储备面积充足。
不过，与前两年物业股的火热程度相比，近期市场对物业股的情绪却普遍转冷，不止在于已上市物业股回调，新上市物业股破发的案例亦不罕见。
恒大们分拆物业上市
四家物业公司上市正在有条不紊地进行。
根据最新披露的信息，恒大物业将寻求在下周(11月9日至11月15日期间)通过港交所上市聆讯，消息指恒大此次IPO计划集资最多30亿美元。
与此同时，华润万象已通过港交所聆讯，消息称计划募资金额约为10亿美元。
相比起上述两家企业来说，融创服务与金科智慧服务的进展更快。融创服务在通过港交所上市聆讯后，计划于6日建簿，集资最多10亿美元(约77.5亿港元)。
而金科智慧服务已公布其IPO全球发售情况，预计于2020年11月17日正式挂牌交易，股份代号9666。
根据公告，金科智慧服务拟全球发售1.33亿股，其中1196.2万股在香港公开发售，1.21亿股为国际配售。每股发售价在41.8港元至47.6港元之间，预计最多将募集资金约63.26亿港元。
四家企业的合约面积均超过1亿平米，均属于较大型物管企业上市，而规模优势最大的企业为恒大物业，在管面积为2.54亿平米，合约面积达到5.13亿平米。
实际上，出于三道红线及房企本身降负债的要求，分拆业务上市早已被房企搬上日程。
其中，恒大与融创两家高负债房企的分拆需求则更为迫切。
观点地产新媒体了解到，从2019年开始，融创越来越将“降杠杆”作为重要目标，并于今年中期将净负债率从上年末172%降至149%，中期业绩会上，融创管理层再提出年底120%、明年100%以内的净负债目标。
而分拆物业公司获取股权融资补充权益，能够最直观地降低母公司的净负债率。
与融创相比，恒大面临的债务问题无疑更加严峻。自从“三道红线”融资新规披露以来，作为连踩三条红线的头部房企之一，恒大就已采取多个措施优化资本结构，包括中国恒大配股、恒大汽车配股、为恒大物业引入战投、推动恒大汽车与恒大物业上市、149亿出售广汇集团40.964%股权等等。
恒大董事局副主席兼总裁夏海钧曽透露，“恒大分拆旗下金碧物业上市，并成功引入战投入股235亿港元，恒大净负债率预计将因此降低19个百分点。”
