房贷变局调控升级 开年楼市释放从严信号(2)

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，如果房价涨幅预期比较大，房贷利率小幅上调影响不大;如果叠加额度明显受控制、贷款发放周期拉长，商品房的交易量会受到明显影响。

而对房企来说，目前销售回款是开发商的重要资金来源，如果贷款发放周期及贷款额度均受限，市场热度降温，房企的资金回款也将受到很大影响。

2020年8月20日，住建部和人民银行召集了重点房地产企业座谈会，有12家房企参加，这些企业被要求按照“三道红线”进行调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

年末，央行、银保监会划出两条房地产贷款占比红线，第一财经记者研究发现，有3家一线银行房地产贷款占比超越上限，与这些银行合作的主流房地产上市公司有约20家，踩线银行未来将收紧房地产贷款。

有券商人士认为，两项政策分别约束了行业融资的需求和供给，“三道红线”主要约束房企行为，推动房地产行业降杠杆、控负债;“贷款集中度管理制度”主要约束金融机构行为，限制金融机构向房企和居民授信。

从三道红线到涉房贷款管控，再到此次一些地方房贷利率上浮，房地产行业去金融属性的大幕已彻底拉开，开发商也面临“供给侧”改革，劣质房企将被加速淘汰。

楼市调控再度升级

事实上，除了信贷调控，1月份，多个热点城市的楼市调控整体也已再度升级。

27日，杭州市发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》提出，落户本市未满5年的，在本市限购范围内限购1套住房。将本市限购范围内住房赠与他人的，赠与人须满3年方可购买限购范围内住房等。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，从杭州的调控政策来看，无论是强化对于热点商品住房的限售，还是个人转让增值税征免年限2年调整到5年，都是精准打击一二手房价倒挂所产生的投机性需求。同时针对无房家庭和高层次人才给予了更多摇号优先倾斜，亦是保障新市民居住的有效举措。

23日，深圳市住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，提出八项措施，核心聚集在加强房地产市场监管，加强购房人资格审查方面，并专门启动了“购房意向登记系统”，违规者三年不得在深圳买房。

21日，上海市住建委、上海市房管局等八部门联合发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，包含10条举措，进一步强调了上海市对调节住房需求、强化市场监管、促进市场平稳健康发展的态度。25日，上海“法拍房”被限购。

广州等地则对近期部分业主出现的哄抬房价行为重点处理。5日，广州市住建局透露，正深入开展房地产市场秩序专项整治行动，严厉打击哄抬房价和虚假房源、虚假广告、虚假销售等违法违规行为，进一步整顿和规范房地产市场秩序。

解决好大城市住房问题，是今年经济工作的一个重点。2020年12月召开的中央经济工作会议强调，要解决好大城市住房突出问题，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

张波分析，近期部分城市和地区房地产市场升温过快，部分区域的投机性需求有所抬头，市场的预期出现分化，这都不利于房地产市场健康发展，必须结合本地情况，从快从严进行遏制。另一方面保障刚需购房群体。近期政策直指这两个方面，因城施策、精准调控，及时有效在开年就释放出楼市调控从严信号，保障楼市全年稳定有序发展。

值得一提的是，1月26日媒体报道，央行货币政策委员会委员马骏近日表示，有些领域的泡沫已经显现，包括主要股指大幅上升，部分区域房价涨得不少，这些都与流动性和杠杆率的变化有关。如果今年货币政策不转向，这些问题肯定会继续，会导致中长期更大的经济、金融风险。

加之开年以来央行流动性操作的变化，比如连续开展20亿元的逆回购操作、MLF到期未超额续做、春节流动性投放安排迟迟未明确等，难免让市场有所反应。

央行行长易纲26日在出席世界经济论坛达沃斯议程会视频会议，并参加“加强金融与货币体系”领导者讨论会时则表示，中国的货币政策将继续支持经济，不会过早退出支持政策，但也会关注风险。

中信证券研究所副所长明明称，央行更多是在提示资产价格的风险，而非释放货币政策转向的信号。明明称，从近期央行领导的表态看，较中央经济工作会议的定调并没有发生变化，“不急转弯”的思路依然比较明确，全面收紧的概率不大。短期内对于货币政策转向无需太过担忧。