大邑滨江新城商铺值不值得投资？优劣势是怎样的？

作为桃源新城东区最后一宗优质地块，从规划定位看，各级部门均对项目予以厚望，有关单位曾就王滩湿地TOD+5G区域详细城市设计项目（桃源地块）进行过招标。地块拍卖要求商业街区应形成若干个小广场，同时结合水景， 生态等元素，注重沉浸式场景营造。商业街区建筑外墙材料不宜采用仿石漆，乳胶漆等涂料类和外墙面砖等普通材料。开发商拟将项目打造为大邑的“CBD滨江度假住区”，开发“太古里”式独栋商业，从定位来看，是比较高的。

大邑国科城投滨江新城效果图

项目共建设6栋层高2F的独栋式商业，总面积15310.26平，目前已上市3栋，面积约9960.88平米，共计212套，户均面积约47平。在已上市的户型中，最小建筑面积为19.16平米，最大95.79平米，大部分面积在40-50平米之间，成交的户型中多为30平以下户型，面积不大，对投资者资金要求相对没那么高。

从项目的效果图及当前售楼部实景打造来看，还是比较引人注目的。临河商业布局配以川西风格建筑以及堤岸公园打造，为后期人气聚集奠定了一定基础，加上目前项目地附近的网红桥区域已自带了部分流量，作为与王滩片区协同发展的本项目将首先得利。此外从区位来看，项目位于二环侧，交通极为便利。区域内商务氛围日渐浓厚，周边已聚集了圣索亚酒店以及尚塞庄园酒店等，加上未来项目自己的希尔顿逸林酒店，这些均将为商业带来新鲜的客流量。

不过需要注意的，商业总面积1.5万平，按照平均户型面积推断，总户数约320套左右，这个户数比对于大邑单个商业体来说，还是比较大的。在整个商业中，单个铺子的面积均不大，购铺者若想在后期能方便出租，一般拿下相邻铺子，两个商铺更方便出租。本地块要求的商业建设不低于30620.5165平，目前开发商将其分为商铺与酒店各一半，酒店100%自持，满足地块要求的开发商自持比例不得低于商业的50%。

竞争方面，目前项目周边的圣桦城商业桦星街及金融中心独立商业均有不小的体量。就桦星街来说，2018年上市5批独栋商业，商铺约184个，不加上78个底商铺子，总建筑面积也差不多1.5万平左右，目前还有不少商铺未售。金融中心不算59个底商商铺，独栋商业面积约3.8万平，商铺共260套，最早的2号商业楼2014年开售，2022年3月最后上市的商业楼为4号楼。从销控系统看，2号楼1F还有不少商铺未售。同属内蒙古大道沿线商圈，这些商铺为滨江新城最有利的直接竞争对手。未来竞争方面，在滨江新城对面二环外侧，目前政府储备了108亩商业地块，将来本地块的打造也可能对项目有影响。

这几年间，前往花水湾与西岭雪山的外地游客将借道雪山大道，从项目外经过。不过等成温邛高速扩容，花水湾支线修建后，外地方向的游客将直接从新线路直达花水湾方向。就商业引流方面，未来滨江新城商业基本上还是以大邑本地消费人群为主。因开发商不自持商铺，那么商业体后期的运营显得尤为重要，桦星街经过前期5年多住宅销售时间的造势及后期4年多时间的运营，目前初具规模。在当前具体的市场环境中，两年后滨江新城商业就将交付使用，在开街之初，人气肯定爆棚，不过若要在后期持续稳定客流量，挑战不小。当然就当前来说，不管是定位还是产品设计，滨江新城商业都具有很大的吸引力，若成功运营，的确会成为大邑未来新的商业聚集地。