楼市金九无望 商业地产将成限购避风港

“金九”将尽，“银十”来临，长假的魅力向来令商家和消费者难以拒绝，楼市在之前的冰封局面中，或者“割肉”融资求生，或者拍卖寻求机遇，在多元化的机遇中，房开企业一边努力解困，一边试探底线，希望实现“软着落”。

错过十月 或将错过今年

《人民日报》9月26日发文认为，被开发商寄予厚望的“金九银十”，开局多少有点惨淡。随着楼市调控政策的落实，调控效果将进一步显现，楼市“金九”成色不足。

这一观点从不少监测机构的报告中可以看出来，中国指数研究院数据显示，9月19日-25日，重点城市同比下降，二三线城市成交量稳中小降，调控政策效果显现，9月楼市成交低迷，在本周监测的35个城市中，22个城市楼市成交同比下降，13个城市成交量跌幅在30%以上，其中，深圳同比跌幅最大，达到64.89%，其次是大连，同比跌幅超过50%，重点城市中，仅武汉同比上涨，其余城市成交量均同比下跌，除深圳外，重庆同比下降幅度也超过50%。

但是从本年度1-39周成交面积来看，排在前三位的城市为重庆、上海和长沙，1-39周重点城市中，苏州、广州、天津、深圳成交面积同比2010年上涨，其余均下跌，苏州涨幅最大，达20.04%；重庆跌幅最大，达到32.51%，其次为长沙跌幅为28.97%。

不少专家认为，十月将迎来一个契机，既是购买者的契机，更是房开企业的契机，因为房开即使撑不住要降价了，也要找到一个合适的理由，而十月就是一个很好的契机，错过这次机遇，今年就很难找到一个合适的降价机会，也就失去了一个“软着落”的机会，而必须直接面对赤裸裸的降价“硬着落”。

“硬着落”的危险在明，而库存受损风险在暗。曾经沉寂的房产税可能“卷土重来”，近日，重庆市地税局有关人员对外表示，10月1日起开始对重庆主城区内符合要求的的存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。当然，不少专家认为，重庆住房房产税税率低，影响有限，但是一旦在全国推开，影响也不可小视。

资金压力影响楼市变数

“金九”低迷，房开企业的资金压力越积越重，不堪重负的情形将越来越近，不解决这一问题，房开企业命运堪忧。

低迷不可避免地造成市值缩水，《国际金融报》根据9月23日港元对人民币汇率1∶0.8185计算，从8月22日到9月23日一个月内，50家上市房企共蒸发人民币1858.18亿元，其中在香港上市的房企有25家，共蒸发人民币1380.65亿元。市值缩水最大的是中国海外发展，约人民币238.13亿元。

市值蒸发，而债务却越滚越大。9月初，中房研协发布报告，截止到8月底，已经公布半年报的98家上市房企共实现净利润193亿元，其中33家公司业绩出现不同程度的下滑。与此同时，98家房企累计债务金额达1.01万亿元，多数房企的资产负债率在70%以上，平均资产负债率达62%。

雪上加霜的是，从9月5日起，央行要求将商业银行的承兑汇票、信用证和保函等三类保证金存款纳入到存款准备金的缴存范围，并实行分批上缴，再度紧缩银根。据央行统计数据，有专业机构作出预测，未来几个月，商业银行体系累计需上缴的存款准备金几千亿，可贷资金进一步减少。

持续的从紧政策源于对流动性过剩担忧，而目前这种担忧有减小的可能。9月25日，全球最大私募股权公司黑石集团拟将上海一处商业房地产的95%股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，价格为14.6亿元人民币。这意味着，黑石集团首次从中国地区房地产投资中撤出。

不管外资是否撤走，融资依然是沉重乃至“割肉”的话题。9月20日晚，嘉凯城集团股份有限公司发布关于嘉业国际城项目收益权信托融资的公告。该公告显示，嘉凯城同意无锡嘉启(苏州嘉业持有其62%的股份)通过向昆仑信托转让无锡“嘉业国际城”项目100%的收益权，融资人民币5亿元信托资金，信托期限为18个月，综合成本不超过14.75%/年。

商业地产成限购避风港

在楼市，商业地产一直占据重要位置，如今住房面临限购等多重压力的情况下，商业地产的突破显得格外醒目。

先是武汉市规划在汉正街建设一栋超高层建筑，高度达666米，将是国内第一高楼，还借鉴新加坡滨海湾金沙酒店手法，在200米高空中，在挨着666米超高层建筑的几栋楼之间，用连廊的形式连通，从而形成一座天上的街巷。在“天街”里，有供人们休憩的绿化带、咖啡馆、观光平台，人们可以在“天街”逛街休闲，透过围栏，城市风光尽收眼底。

9月19日，北京华远地产与香港香格里拉酒店集团在长沙签署了战略合作协议。双方将共同在湘江核心地段建设268米高的滨江摩天塔。该项目名为华远·华中心，268米滨江摩天塔将集国际大型旗舰商业、国际名品展示中心、超白金五星酒店、世界级行政公馆、国际5A级写字楼、SOHO办公、城市公寓等多元业态于一身，建成后将成为长沙新地标。而香格里拉酒店将坐落于该高塔之上，成为湘江核心地段唯一一座超五星级酒店。

专家们表示，大手笔不一定适合普通居民，对广大市民具有吸引力的还是中小型项目，商民两用地产可能在限购的铁幕中找到更多立足点，所以，不少专家预测，在限购令持续的情况下，那些开发中小型商业地产、商民两用地产的企业走得比较稳，甚至因此而吸引一些房开企业走向商业地产，如果不转向，经营开发难以为继。

据北京产权交易所9月19日信息显示，成都大邑中铁金山房地产开发有限责任公司100%股权及7380余万元债权将打包转让，并定于10月31日上午10时在北京亚特兰国际拍卖有限公司进行公开拍卖。

转向还是等待，已经不再是个问题，拍卖还是等待，也有了眉目，房开企业未来的路掌握在自己手中。