成都写字楼建设提速 遍地开花市场现两极分化(2)

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投资写字楼需要专业眼光

194米的华润大厦、200米的棕榈泉国际中心、206米的明宇金融广场、248米成都国际金融中心、280米的成都环球贸易广场、320米的保利国际广场……成都写字楼的高度就一直在被不断打破。在成都写字楼高度被不断提升的同时，项目的建筑设计标准也迎来一次次升级。而在高成本、高标准下打造的项目，自然是免不了与其相应的高租金以及高物管费用的增加。据相关数据显示，2011年上半年成都甲级写字楼租金累计涨幅3%左右。

有一组数据引人瞩目：世界500强中200余家跨国企业扩展城市排行上，成都仅排在北京、上海、广州和深圳之后，位居二级城市之首。同时，这200余家跨国企业中，有22%在成都设有分支机构，这些跨国企业的入驻给成都写字楼的发展带来了难以想象的机遇。事实上近两年来，成都写字楼需求增量部分主要来自新注册的外资企业。从目前市场来看，甲级写字楼的销售价格和高档住宅的价格相当，但是甲级写字楼的租金水平却远远高于住宅，以市中心写字楼为例，平均租金在110元／平米／月，而同一区域内100平米精装住宅月租金为3000元，收益不到写字楼的三分之一，并且由于住宅出租对象的经常性更换，每年只能收到10个月的租金。而统一经营的甲级写字楼，合约都至少在3年以上，租金收益非常稳定。一位地产人士，在谈到写字楼的发展情况时，他显得非常乐观。然而记者调查发现，在一定程度上，写字楼的投资收益确实较高。但是，投资写字楼也不等于就能大赚一笔，甚至还可能出现亏损。

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成交量6城区中高新区最多

据了解，2011年，成都仅城市综合体就需要对写字楼有一定的专业认识。比如，同样的楼层，可能不同的位置出现的出租、租金情况可能大相径庭。再比如，写字楼后期收益如何？还与该写字楼的物业公司的管理水平有关。因近百个来自成都透明网的数据显示，去年，成都写字楼总体成交量高14223套。其中，无论是供应量还是成交量，高新区都雄踞榜首。

据介绍，2011年，高新区仅纯写字楼成交量就高达5772套。在六个城区中，锦江区和成华区分别奋起直追，成交量分别为2149套和2020套。记者注意到，从2011年写字楼成交量来看，在楼市调控影响下，下半年，成都住宅产品销量较上年下滑幅度较大，但是，成都写字楼成交量影响并不大，比如高新区，每月成交量出现了稳步上涨现象。

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去年相比6城区3个增长3个负增长

从成都透明房产网给出的数据显示，成都写字楼成交量，近年来一直稳步上涨。2010年，成都写字楼成交总量为11667套。而2011年，截至11月，成都写字楼成交量高达14223套，再次刷新了近年来写字楼成交纪录。
成都与2010年相比，6城区涨幅最大的是高新区，上涨幅度为122.34%，其次是青羊区，涨幅为96.26%，然后是锦江区，涨幅为57.44%。相反，与2010年相比，锦江区、金牛区、武侯区写字楼成交大幅下滑，其中，金牛区下滑为—46.38%；武侯区下滑-36.79%；成华区下滑-14.48%。

四川中原地产地产研究中心主任周觅认为，2011年四季度开始，商业地产没有出现预期中的火热，市场销售表现平淡，2012年成都商业地产仍可能出现一定起伏，但预计下半年市场将好过上半年。

由于商业地产市场开发量大，大量项目等待入市，2012年成都商业地产将进入发展集中爆发的一年。写字楼方面，未来2-3年约有60余个项目400-500万平米写字楼等待进入市场，加上2011年市场存量近300万平方米，写字楼市场消化压力非常大。商业方面，约200-300万平方米大型商业广场处于建设之中，也将在未来2-3年内逐步投入使用。